GAYRİMENKUL HUKUKU, MİRAS HUKUKU

Ortaklığın Giderilmesi Davası

12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi davalarında satış usulü bakımından çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. İlk artırmanın muhammen kıymetin %100’ü üzerinden yapılması öngörülmüştür. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma Türkiye genelinden katılıma açık şekilde yapılacaktır. İkinci artırmada ise kanunda belirtilen satış ve teklif şartları uygulanacaktır.

Bu değişiklik, özellikle miras yoluyla kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların ortaklığının giderilmesi davalarında büyük önem taşımaktadır. Çünkü daha önce satış aşamasında üçüncü kişilerin de katılabildiği sistemden farklı olarak, kanunun kapsamına giren miras taşınmazlarında mirasçılara ilk artırmada öncelik sağlayan yeni bir ihale sistemi getirilmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada izale-i şüyu davası veya şuyuun giderilmesi davası olarak da ifade edilmektedir. Bir taşınmazın veya taşınır malın birden fazla kişiye ait olması ve paydaşların ortaklığı sona erdirme konusunda anlaşamaması hâlinde bu dava gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini amaçlayan davadır.

Örneğin üç kardeşin miras yoluyla bir taşınmaza sahip olması ve kardeşlerin taşınmazın geleceği konusunda anlaşamaması hâlinde, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bu davanın amacı bir paydaşa diğer paydaşların paylarını zorla devretmek değil, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Ortaklığın giderilmesi, şartları oluştuğunda taşınmazın aynen taksim edilmesi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde gerçekleşebilir.

12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi ihalesinde ne değişti?

12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 7589 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışında yeni bir sistem getirmiştir.

Ancak bu düzenleme her ortaklığın giderilmesi satışında uygulanmaz.

Yeni sistemin uygulanabilmesi için temel olarak;

• Taşınmazdaki tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,
• Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması,
• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması

gerekmektedir.

Bu şartların bulunduğu miras kaynaklı ortaklığın giderilmesi satışlarında birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.

Bu nedenle dava açılırken yalnızca “taşınmaz miras kaldı” denilmesi yeterli değildir. Güncel tapu kaydının incelenerek taşınmazdaki bütün maliklerin ve mülkiyet edinim şekillerinin kontrol edilmesi önemlidir.

İlk ihale kimler arasında yapılır?

Kanunun kapsamına giren miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Yani örneğin bir taşınmaz;

• üç kardeşe,
• dört mirasçıya,
• eş ve çocuklara

miras yoluyla intikal etmiş ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi hâlinde ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir.

Bu, 12. Yargı Paketi’nin ortaklığın giderilmesi bakımından getirdiği en önemli değişikliklerden biridir.

İlk ihalede taşınmazın hangi bedelle satılması gerekir?

Birinci artırmada tekliflerin ulaşması gereken eşik muhammen kıymetin yüzde 100’ü olarak düzenlenmiştir.

Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti 4.000.000 TL olarak belirlenmişse, ilk artırmada satışın gerçekleşebilmesi bakımından kanunda öngörülen yüzde 100’lük eşik dikkate alınacaktır.

Dolayısıyla ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka ilk artırmada satılacağı anlamına gelmez.

İlk artırmada gerekli şartların oluşmaması hâlinde ikinci artırma aşamasına geçilir.

İkinci ihale kimlere açık olacak?

İkinci artırma Türkiye genelinden katılıma açık olacaktır.

Bu husus özellikle önemlidir.

Yeni sistemde mirasçılara tanınan öncelik, birinci artırma ile sınırlıdır. Birinci artırmanın gerçekleşmemesi hâlinde yapılacak ikinci artırmada artık yalnızca mirasçıların katılabildiği bir sistem söz konusu değildir.

İkinci artırmaya Türkiye’nin her yerinden, kanuni şartları taşıyan kişiler katılabilir.

Dolayısıyla sistem kısaca;

Birinci artırma → yalnızca malik mirasçılar

İkinci artırma → Türkiye genelinden katılıma açık artırma

şeklinde özetlenebilir.

Bu nedenle miras kalan bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi davasında satış kararı verildiğinde, mirasçıların özellikle birinci artırma aşamasını yakından takip etmesi büyük önem taşımaktadır.

İkinci artırmada hangi bedel şartı uygulanır?

İkinci artırmada, kanunda düzenlenen teklif şartları uygulanır.

Elektronik satış portalındaki düzenlemeye göre, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda birinci artırma için muhammen kıymetin yüzde 100’ü esas alınırken, ikinci artırmada muhammen kıymetin yüzde 50’si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi yüksekse, ayrıca satış ve paylaştırma masrafları da dikkate alınarak gerekli teklif eşiği belirlenmektedir.

Bu nedenle ikinci ihalenin yalnızca “muhammen bedelin yarısından başlar” şeklinde değerlendirilmesi her dosya bakımından yeterli değildir.

Taşınmaz üzerinde bulunan öncelikli alacaklar ve satış masrafları da hesaplamada önem taşıyabilir.

Bu yeni düzenleme bütün ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanır mı?

Hayır.

En önemli ayrımlardan biri budur.

Yeni mirasçı önceliği, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmesi ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde uygulanmaktadır.

Örneğin taşınmazda mirasçılarla birlikte daha önce satış yoluyla pay edinmiş bir üçüncü kişi de malikse, yalnızca mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmaya ilişkin özel düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle tapu kaydının yalnızca mirasçılar adına kayıtlı olup olmadığı değil, tüm maliklerin taşınmazı hangi yolla edindiği de önemlidir.

Miras kalan taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet.

Bir kişinin ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı taşınmaz üzerinde hak sahibi olmuşsa ve mirasçılar taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ancak mirasın intikali, mirasçılık belgesi, elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet gibi hususların öncelikle değerlendirilmesi gerekir.

Mirasçılardan biri taşınmazda kendisinin mirasçı olmadığını veya payının yanlış belirlendiğini ileri sürüyorsa, uyuşmazlığın yalnızca ortaklığın giderilmesi davası kapsamında çözümlenmesi mümkün olmayabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Kural olarak paydaşlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bir taşınmazda birden fazla paydaş bulunuyorsa, paydaşlardan yalnızca birinin ortaklığın devam etmesini istemesi diğer paydaşın her durumda ortaklığı sürdürmek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılardan biri taşınmazın satılmasını isterken diğer mirasçılar taşınmazı ellerinde tutmak isteyebilir.

Bu durumda ortaklığın sona erdirilmesi için hukuki yollara başvurulması gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim nedir?

Aynen taksim, ortak malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir.

Örneğin bölünebilir nitelikteki bir arsanın imar mevzuatı ve taşınmazın niteliği bakımından bölünmesi mümkünse, taşınmazın paylara uygun şekilde bölünmesi ve her paydaşa karşılık gelen bölümün verilmesi gündeme gelebilir.

Ancak her taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir.

Aynen taksim değerlendirilirken taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, niteliği, pay oranları ve bölünme sonrasında oluşacak parçaların hukuki ve fiili durumu dikkate alınabilir.

Taşınmaz bölünemiyorsa ne olur?

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ve ortaklığın başka bir yöntemle sona erdirilmesi de mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Bu durumda taşınmaz satılır ve satıştan elde edilen bedel, mahkeme kararında belirlenen paylar doğrultusunda paydaşlara dağıtılır.

Miras yoluyla edinilmiş ve yeni düzenlemenin kapsamına giren taşınmazlarda ise satış aşamasında artık birinci ve ikinci artırmanın farklı katılım kurallarına tabi olduğu unutulmamalıdır.

Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet.

Paydaşlardan birinin taşınmazı fiilen kullanıyor olması, diğer paydaşın ortaklığın giderilmesini istemesine tek başına engel değildir.

Örneğin miras kalan bir evde mirasçılardan biri oturuyor, diğer mirasçılar ise taşınmazdan yararlanmıyorsa ortaklığın sona erdirilmesi için dava açılması gündeme gelebilir.

Ancak taşınmazın tek paydaş tarafından kullanılması nedeniyle ayrıca ecrimisil veya başka bir alacağın söz konusu olup olmadığı ayrı olarak değerlendirilmelidir.

Paydaşlardan biri “Ben satmak istemiyorum” diyebilir mi?

Paydaşlardan birinin taşınmazın satılmasını istememesi, diğer paydaşların ortaklığın sona erdirilmesini talep etmesini her durumda engellemez.

Burada taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceği ve ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceği önemlidir.

Miras taşınmazlarında satış kararı verildikten sonra yeni ihale sistemi de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Özellikle taşınmaz yeni düzenlemenin kapsamındaysa, mirasçılar birinci artırmada kendi aralarında taşınmazı satın alma imkânına sahip olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce anlaşmak zorunlu mudur?

Tarafların kendi aralarında anlaşarak ortaklığı sona erdirmeleri mümkündür. Ancak paydaşların anlaşamaması hâlinde dava yoluna başvurulabilir.

Birden fazla taşınmazın bulunduğu miras dosyalarında tarafların tüm taşınmazları birlikte değerlendirerek paylaşım konusunda anlaşmaları mümkün olabilir.

Anlaşma mümkün değilse ortaklığın giderilmesi için mahkeme yoluna başvurulması gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme nelere bakar?

Mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre;

• Tapu kayıtları,
• Pay oranları,
• Mirasçılık durumu,
• Taşınmazın niteliği,
• Taşınmazın yüzölçümü,
• İmar durumu,
• Taşınmaz üzerindeki yapı ve muhdesatlar,
• Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı,
• Paydaşların talepleri,
• Taşınmazın ekonomik ve fiili durumu

değerlendirilebilir.

Gerektiğinde keşif yapılması ve bilirkişi incelemesinden yararlanılması söz konusu olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi incelemesi neden önemlidir?

Taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğinin belirlenmesinde teknik değerlendirme gerekebilir.

Özellikle arsa, tarla, arazi veya üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve bölünmesi hâlinde oluşacak parçaların hukuki durumunun belirlenmesi önemlidir.

Bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek durumunu yansıtması ve ilgili kurum kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl yapılır?

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde satış, elektronik satış sistemi üzerinden açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.

Miras yoluyla edinilmiş ve kanunun özel düzenlemesinin kapsamına giren taşınmazlarda süreç iki aşamalı olarak düşünülmelidir:

Birinci artırma: Sadece malik mirasçılar arasında yapılır ve muhammen kıymetin yüzde 100’ü üzerinden gerçekleştirilir.

İkinci artırma: Birinci artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde Türkiye genelinden katılıma açık olarak yapılır ve kanundaki ikinci artırma teklif şartları uygulanır.

Bu nedenle mirasçılar bakımından özellikle birinci artırmanın takip edilmesi önemlidir.

Paydaşların da teminat yatırması gerekiyor mu?

12. Yargı Paketi ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde pay sahiplerine de teminat yatırma zorunluluğu getirilmiştir.

Dolayısıyla “Taşınmazda zaten hissem var, bu nedenle ihaleye teminat yatırmadan katılabilirim.” şeklindeki eski uygulamaya dayalı bir değerlendirme yapılmamalıdır.

İhale öncesinde güncel satış ilanındaki teminat şartlarının kontrol edilmesi gerekir.

İhaleyi kazanan kişi bedeli ödemezse ne olur?

Yeni düzenlemeyle ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısına ilişkin sonuçlar da ağırlaştırılmıştır.

İhale alıcısının en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresi içinde yatırmaması hâlinde alınan teminatın iade edilmemesi ve öncelikle satış masraflarına mahsup edilmesi öngörülmüştür.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ihaleyi kazanan kişinin paydaş olması hâlinde de teminatın diğer paydaşlara payları oranında ödenmesine ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır.

Ayrıca süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanması öngörülmüştür.

Bu nedenle ihaleye katılan kişilerin yalnızca en yüksek teklifi vermeye değil, ihale bedelinin süresinde yatırılması bakımından da gerekli hazırlığı yapması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat nedir?

Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan ve taşınmazdan ayrı olarak bir kişi tarafından meydana getirildiği ileri sürülen yapı, ağaç veya benzeri unsurlarla ilgili hukuki durumu ifade eder.

Örneğin tapusu mirasçılar adına kayıtlı bir arsa üzerinde mirasçılardan biri tarafından yapıldığı iddia edilen bir bina bulunuyorsa, taşınmazın paylaşımı sırasında bu yapının kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Muhdesata ilişkin uyuşmazlıklar, taşınmazın değeri ve satış bedelinin paylaştırılması bakımından önem taşıyabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında önalım hakkı söz konusu olur mu?

Ortaklığın giderilmesi davası ile paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde kanundan doğan önalım hakkı bakımından ayrıca değerlendirme yapılabilir.

Ancak ortaklığın giderilmesi amacıyla gerçekleştirilen yargısal satışın hukuki niteliği farklıdır.

Bu nedenle somut olayda satışın hangi şekilde gerçekleştiği ve hangi hukuki işleme dayandığı önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın bulunduğu yer, yetki bakımından ayrıca önem taşır.

Birden fazla taşınmazın bulunduğu dosyalarda taşınmazların bulunduğu yerler ve yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar davada yer almalı mıdır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların hukuki durumunun dikkate alınması gerekir.

Çünkü verilecek karar, ortaklığın tamamını ve bütün paydaşların haklarını etkileyebilir.

Özellikle miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda mirasçılardan birinin eksik gösterilmesi, ölü paydaş bulunması veya tapu kaydı ile mirasçılık belgesi arasında farklılık bulunması gibi durumların dava öncesinde tespit edilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasına ilişkin dava şartı düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlanması ve son tutanağın hazırlanması önemlidir.

Dava şartlarının güncel mevzuata göre kontrol edilmesi, dava sürecinde usulden kaynaklanabilecek sorunların önüne geçilmesi bakımından önem taşır.

Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?

Dava harçları, gider avansı, bilirkişi, keşif ve diğer yargılama giderlerinin hangi şekilde karşılanacağı somut olayın özelliklerine ve mahkeme kararına göre değerlendirilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği nedeniyle yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin diğer dava türlerinden farklı özellikleri bulunabilir.

Bu nedenle dava sonunda hangi giderlerin hangi taraf üzerinde bırakılacağı karar ve yürürlükteki mevzuat doğrultusunda değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar sürede sonuçlanacağını önceden kesin olarak söylemek mümkün değildir.

Davanın süresi;

• Paydaş sayısına,
• Taşınmaz sayısına,
• Tapu kayıtlarının durumuna,
• Mirasçılık sorunlarına,
• Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığına,
• Keşif ve bilirkişi incelemelerine,
• Tarafların itirazlarına,
• Tebligat süreçlerine,
• Kararın kanun yollarına taşınıp taşınmamasına

göre değişebilir.

Ayrıca satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse, mahkeme kararından sonra satış aşamasının da takip edilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat desteği neden önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, yalnızca taşınmazın satılması veya bölünmesinden ibaret değildir.

Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda;

• Mirasçılık durumunun,
• Tapu kayıtlarının,
• Pay oranlarının,
• Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığının,
• Muhdesat durumunun,
• Taşınmazın değerinin,
• Satış şartlarının,
• Yeni ihale sisteminin,
• Birinci ve ikinci artırmanın,
• İhale bedelinin yatırılması ve satışın tamamlanması süreçlerinin

birlikte değerlendirilmesi gerekir.

12. Yargı Paketi sonrasında özellikle miras kalan taşınmazlarda ihale aşamasının doğru takip edilmesi daha da önemli hâle gelmiştir. Çünkü kanunun kapsamına giren taşınmazlarda birinci artırmada yalnızca malik mirasçılar yer alırken, birinci artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde ikinci artırma Türkiye genelinden katılıma açık olacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davaları, izale-i şüyu davaları, miras kalan taşınmazların paylaşılması, aynen taksim ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, ortaklığın giderilmesi ihale süreçleri, muhdesat ve paydaşlar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıkları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Somut olayın özellikleri incelenerek ortaklığın hangi yöntemle giderilebileceği ve satış aşamasında uygulanacak hukuki süreç değerlendirilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak ortaklığın giderilmesi davaları, izale-i şüyu davaları, miras kalan taşınmazların paylaşılması, aynen taksim, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, mirasçılar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi ihale süreçleri, muhdesat ve taşınmazın kullanımından kaynaklanan diğer hukuki uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de ortaklığın giderilmesi ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek ortaklığın giderilmesi, izale-i şüyu, miras kalan taşınmazların paylaşılması, mirasçılar arasındaki ihale süreci ve taşınmaz ortaklığından kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek alabilirsiniz.