GAYRİMENKUL HUKUKU, KİRA HUKUKU

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Bir evin veya işyerinin kiraya verilmiş olması, kiraya verenin taşınmaza hiçbir şekilde ihtiyaç duyamayacağı anlamına gelmez. Kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyması halinde, kanuni şartların oluşması durumunda kiralananın tahliyesi gündeme gelebilir.

Benzer şekilde, kiralanan taşınmazın satılması ve yeni bir kişinin malik olması halinde de yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması söz konusu olabilir.

Ancak “taşınmazıma ihtiyacım var” demek tek başına tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı ile kanunda öngörülen diğer şartların yerine getirilip getirilmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiralananın tahliye edilmesinin talep edilmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında düzenlenen bu tahliye sebebinde, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçekten mevcut olması önemlidir.

Örneğin kiraya verenin kendisinin oturabileceği bir konuta ihtiyaç duyması veya işini yürütmek amacıyla kiralanan işyerine ihtiyaç duyması somut olayın şartlarına göre tahliye sebebi oluşturabilir.

Kiraya veren istediği zaman “evime ihtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kanunun öngördüğü şartların yerine getirilmesi gerekir.

Kiraya verenin gerçekten taşınmaza ihtiyacı bulunmalı ve bu ihtiyaç dava sırasında somutlaştırılabilmelidir.

Örneğin kiraya verenin mevcut konutunda yaşamaya devam ettiği halde hiçbir somut neden göstermeden yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunması halinde uyuşmazlığın farklı değerlendirilmesi mümkündür.

Burada önemli olan, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının ortaya konulmasıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kimlerin ihtiyacı dikkate alınır?

Kanunda belirli kişilerin ihtiyaçları bakımından özel düzenleme bulunmaktadır.

Kiraya verenin;

• Kendisinin,
• Eşinin,
• Altsoyunun,
• Üstsoyunun,
• Kanunda belirtilen diğer bakmakla yükümlü olduğu kişilerin

konut veya işyeri ihtiyacı somut olayın şartlarına göre tahliye sebebi oluşturabilir.

Dolayısıyla kiraya verenin yalnızca kendi kişisel ihtiyacı değil, kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacı da değerlendirmeye konu olabilir.

Hangi durumlarda ihtiyaç gerçek ve samimi kabul edilebilir?

Her olay kendi koşulları içerisinde değerlendirilir.

Örneğin kiraya verenin mevcut konutunun aile yapısı bakımından yetersiz hale gelmesi, başka bir şehirden taşınması, mevcut konutunu kullanmasının mümkün olmaması veya iş faaliyetini kiralanan yerde yürütmek istemesi gibi durumlar somut olayın özelliklerine göre ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.

Ancak burada tek bir olayın varlığı otomatik olarak tahliye kararı verileceği anlamına gelmez.

Mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını ve kiralananın kullanılmasının gerçekten gerekli olup olmadığını değerlendirir.

Kiraya verenin başka bir evi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz mı?

Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacağı anlamına gelmez.

Önemli olan diğer taşınmazın kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacını gerçekten karşılayıp karşılamadığıdır.

Diğer taşınmazın bulunduğu yer, fiziki özellikleri, kullanım durumu ve kiraya verenin ihtiyaçlarıyla uyumu gibi hususlar birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle “ev sahibinin başka evi var” şeklindeki tek bir bilgiyle davanın sonucu hakkında kesin değerlendirme yapmak doğru değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kira sözleşmesinin süresi ve yeni kira döneminin başlangıç tarihi önemlidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kanunda öngörülen süreler içerisinde dava açılması gerekir.

Ayrıca bazı durumlarda kiraya verenin belirli süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve sonrasında dava açması söz konusu olabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, bitiş tarihi ve yenilendiği dönemler dava açılmadan önce mutlaka hesaplanmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Her durumda aynı şekilde değerlendirilmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye bakımından kira sözleşmesinin türü, süresi ve yeni kira döneminin başlangıcı gibi hususlara göre gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmayacağı ve dava açma süresi belirlenir.

Bu nedenle doğrudan dava açmak yerine öncelikle somut kira sözleşmesine göre bildirim gerekip gerekmediğinin incelenmesi gerekir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye nedir?

Kiralanan taşınmazın satılması halinde kira sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Ancak taşınmazı satın alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda belirtilen diğer kişiler için taşınmaza konut veya işyeri olarak ihtiyaç duyması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki şartlar kapsamında tahliye süreci gündeme gelebilir.

Burada eski malik ile yeni malik arasındaki fark önemlidir.

Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren kanunda öngörülen şartlara ve sürelere uygun hareket etmelidir.

Yeni malik taşınmazı satın alır almaz kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır.

Taşınmazın satın alınması tek başına kiracının hemen tahliye edilmesi için yeterli değildir.

Yeni malikin ihtiyacının bulunması halinde kanunda düzenlenen bildirim ve dava sürelerine uyulması gerekir.

Yeni malik bakımından özellikle edinme tarihi ve bu tarihten sonra yapılması gereken işlemlerin zamanı önem taşır.

Yeni malik ne kadar süre içerisinde kiracıya bildirim yapmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, gerekli sürenin sonunda tahliye davası açabilir.

Bu nedenle taşınmazın tapuda hangi tarihte edinildiği ve bildirim tarihinin buna göre hesaplanması büyük önem taşır.

Yeni malik taşınmazı satın alırken kiracıyı biliyorsa yine de tahliye isteyebilir mi?

Taşınmazın kiracılı olarak satın alınması, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak yeni malik, kira sözleşmesini ve taşınmazın kiracılı olduğunu bilerek taşınmazı satın aldığından, tahliye sürecinde kanundaki şartlara ve sürelere uygun hareket etmek zorundadır.

Bu nedenle satın alma sırasında kiracının bulunması ile ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının bulunup bulunmaması birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Yeni malikin ihtiyacı gerçekten var mı, nasıl belirlenir?

Yeni malikin de ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir.

Taşınmazın neden kullanılmak istendiği, yeni malikin mevcut yaşam veya iş koşulları, taşınmazın özellikleri ve ileri sürülen ihtiyacın niteliği somut olayın şartlarına göre değerlendirilebilir.

Örneğin yeni malikin taşınmazı kendisinin konut olarak kullanmak istemesi veya iş faaliyetini burada yürütmeyi planlaması, somut olayın özelliklerine göre ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin taşınmaza gerçekten taşınması gerekir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olması önemlidir.

Dava sırasında ihtiyaç iddiasının gerçekten mevcut olup olmadığı değerlendirilirken, tahliye sonrasında kiralananın hangi amaçla kullanılacağı da önem taşıyabilir.

Kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın ihtiyaç iddiasıyla tamamen farklı bir amaçla kullanılması, somut olayın özelliklerine göre uyuşmazlık konusu olabilir.

Kiracı tahliye edildikten sonra taşınmaz başkasına kiraya verilebilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz bakımından kiraya verenin kanunda düzenlenen yeniden kiralama yasağına dikkat etmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nda, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın belirli bir süre geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanmasını sınırlayan düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunan kiraya verenin, tahliye sonrasında taşınmazı nasıl kullanacağı da hukuki açıdan önem taşır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç sonradan ortadan kalkarsa ne olur?

Tahliye davasının dayandığı ihtiyacın dava sürecinde ve sonrasında nasıl bir durum aldığı önem taşıyabilir.

İhtiyaç iddiasının gerçekliğini ortadan kaldırabilecek gelişmeler ortaya çıkması halinde, bunların hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yalnızca dava açıldığı tarihteki durum değil, uyuşmazlığın gelişimi de önem taşıyabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, kanunda öngörülen kapsam dahilinde dava şartı olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk son tutanağının alınması ve dava açma sürecinin buna göre yürütülmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında hangi deliller kullanılabilir?

İhtiyacın niteliğine göre farklı deliller gündeme gelebilir.

Kira sözleşmesi, tapu kayıtları, yerleşim yeri kayıtları, işyeri faaliyetlerine ilişkin belgeler, mevcut konut veya işyerinin kullanım durumunu gösteren belgeler ve somut olayın özelliğine göre tanık anlatımları değerlendirmeye alınabilir.

Burada amaç, ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ortaya koymaktır.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında en önemli konu nedir?

Yeni malik bakımından taşınmazın edinildiği tarih son derece önemlidir.

Çünkü edinme tarihi, kanunda düzenlenen bildirim ve dava sürelerinin hesaplanmasında temel alınır.

Ayrıca yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması, gerekli bildirimin usulüne uygun şekilde yapılması ve dava şartlarının yerine getirilmesi gerekir.

Bu nedenle tapu edinme tarihi ile kira sözleşmesinin tarihinin birlikte incelenmesi önemlidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yalnızca kiraya verenin veya yeni malikin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ileri sürmesi yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, yeni kira döneminin başlangıcı, gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığı, dava açma süreleri ve tahliye sonrasında ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlar birlikte değerlendirilmelidir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede ise ayrıca taşınmazın edinim tarihi, yeni malikin bildirim süresi ve kanunda öngörülen dava süresi dikkatle hesaplanmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira ilişkilerinden doğan tahliye davaları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesi, tapu kayıtları, ihtiyaç iddiasının niteliği, bildirimler, dava süreleri ve uyuşmazlığın diğer özellikleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, eş ve yakınların konut veya işyeri ihtiyacından kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları, tahliye öncesi ihtar ve bildirimler ile kira ilişkilerinden kaynaklanan diğer tahliye süreçlerinde hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye ve kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.