GAYRİMENKUL HUKUKU, KİRA HUKUKU

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira sözleşmeleri çoğu zaman uzun süreli hukuki ilişkiler doğurur. Sözleşmenin kurulduğu tarihte taraflar açısından makul ve dengeli olan kira bedeli, ilerleyen yıllarda ekonomik koşullarda meydana gelen olağanüstü değişiklikler nedeniyle taraflardan biri açısından ağır bir yük haline gelebilir.

Özellikle yüksek enflasyon, ekonomik ve sosyal koşullarda meydana gelen olağanüstü değişiklikler, para değerindeki ciddi değişimler veya sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenemeyecek gelişmeler, kira bedelinin mevcut haliyle uygulanmasını hakkaniyete aykırı hale getirebilir.

Bu gibi durumlarda, somut olayın şartlarına göre kira bedelinin uyarlanması davası açılması gündeme gelebilir.

Kira bedelinin uyarlanması davası nedir?

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle mevcut kira bedelinin taraflardan biri açısından sözleşmenin devamını çekilmez hale getirmesi durumunda, sözleşmedeki kira bedelinin yeni koşullara uygun hale getirilmesinin mahkemeden talep edildiği davadır.

Uyarlama davasının amacı, yalnızca kira bedelini piyasa koşullarına göre artırmak veya azaltmak değildir.

Burada esas olarak sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü değişiklik nedeniyle taraflar arasındaki sözleşme dengesinin ciddi şekilde bozulup bozulmadığı değerlendirilir.

Kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davası aynı mıdır?

Hayır. İki dava birbirinden farklı hukuki sebeplere dayanabilir.

Kira tespit davasında, kanunda öngörülen şartların oluşması halinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi söz konusu olur. Özellikle beş yıllık kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri önem taşır.

Kira bedelinin uyarlanması davasında ise sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü koşulların mevcut kira bedelini taraflardan biri açısından katlanılamaz hale getirip getirmediği değerlendirilir.

Bu nedenle her kira bedeli uyuşmazlığı otomatik olarak kira uyarlama davasının konusu değildir.

Kira bedelinin uyarlanması hangi durumlarda gündeme gelebilir?

Kira bedelinin uyarlanması için yalnızca kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında veya üzerinde kalması yeterli olmayabilir.

Somut olayda sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan koşulların;

• olağanüstü nitelikte olması,
• tarafların kontrolü dışında gerçekleşmesi,
• sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülememesi veya makul olarak öngörülmesinin beklenememesi,
• sözleşme dengesini ciddi şekilde değiştirmesi,
• mevcut koşullarda sözleşmenin aynı şartlarla uygulanmasını taraflardan biri açısından aşırı derecede ağırlaştırması

gibi hususlar birlikte değerlendirilebilir.

Yüksek enflasyon kira bedelinin uyarlanmasını gerektirir mi?

Yüksek enflasyon tek başına her kira sözleşmesinde kira bedelinin uyarlanmasını gerektirmez.

Enflasyonun sözleşmeye etkisi değerlendirilirken sözleşmenin süresi, kira bedelinin belirlenme şekli, kira artış hükümleri, sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik koşullar ve sonradan meydana gelen değişikliklerin boyutu birlikte ele alınmalıdır.

Dolayısıyla yalnızca “kira bedeli düşük kaldı” veya “kira bedeli yükseldi” şeklindeki açıklama, tek başına uyarlama için yeterli olmayabilir.

Kira bedelinin uyarlanmasında TBK 138. madde neden önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşme şartlarının uygulanmasının taraflardan biri açısından katlanılamaz hale gelmesi durumunda aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenleme içermektedir.

Bu düzenleme kapsamında somut olayın şartlarına göre sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması mahkemeden talep edilebilir.

Uyarlama değerlendirmesinde, sözleşmenin başlangıç koşulları ile sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar arasındaki farkın somut şekilde ortaya konulması önemlidir.

Kira bedelinin uyarlanmasını kiracı mı, ev sahibi mi isteyebilir?

Somut olayın şartlarına göre hem kiraya verenin hem de kiracının uyarlama talebinde bulunması gündeme gelebilir.

Önemli olan, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü değişikliğin hangi taraf açısından sözleşme dengesini ağır biçimde bozduğunun ortaya konulmasıdır.

Bu nedenle uyarlama davasında yalnızca kira bedelinin mevcut piyasa değerinden farklı olması değil, sözleşmenin taraflar arasındaki ekonomik dengesinin neden ve nasıl bozulduğu açıklanmalıdır.

Kira bedelinin uyarlanması davasında mahkeme nelere bakar?

Mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre;

• Kira sözleşmesinin kuruluş tarihi,
• Sözleşmenin süresi,
• Başlangıçta belirlenen kira bedeli,
• Sözleşmedeki kira artış hükümleri,
• Sonradan meydana gelen ekonomik ve sosyal değişiklikler,
• Tarafların sözleşme kapsamındaki edimleri,
• Taşınmazın özellikleri,
• Kira bedelindeki değişimin boyutu,
• Tarafların sözleşme dengesinin nasıl etkilendiği,
• Olağanüstü koşulların öngörülebilir olup olmadığı

gibi hususlar değerlendirilebilir.

Bu değerlendirme, her kira sözleşmesi bakımından farklı sonuçlara ulaşılmasına neden olabilir.

Kira bedelinin uyarlanması ile kira artışı arasındaki fark nedir?

Kira artışı, kira sözleşmesinde veya kanunda öngörülen normal kira dönemi değişiklikleri kapsamında kira bedelinin artırılmasıdır.

Uyarlama ise sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşme dengesinin ciddi biçimde bozulması üzerine gündeme gelen farklı bir hukuki mekanizmadır.

Bu nedenle normal yıllık kira artışı ile uyarlama talebinin birbirine karıştırılmaması gerekir.

Kira bedelinin uyarlanması için beş yılın dolması gerekir mi?

Kira bedelinin uyarlanması ile beş yıllık kira tespit süreci aynı hukuki mekanizmaya dayanmaz.

Bu nedenle uyarlama talebinin değerlendirilmesi bakımından yalnızca beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılmaz.

Asıl olarak sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü değişikliklerin, sözleşmenin mevcut şartlarla devamını taraflardan biri açısından aşırı derecede ağırlaştırıp ağırlaştırmadığı incelenir.

Kira bedelinin uyarlanması davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklarda ekonomik verilerin, kira bedellerinin, taşınmazın özelliklerinin ve sözleşme dengesindeki değişimin teknik açıdan değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması gündeme gelebilir.

Ancak bilirkişi incelemesinin konusu yalnızca güncel kira bedelini belirlemekten ibaret olmayabilir. Sözleşmenin başlangıç koşulları ile sonradan ortaya çıkan değişikliklerin kira ilişkisine etkisinin de değerlendirilmesi gerekebilir.

İnternetteki kira ilanları uyarlama davasında yeterli olur mu?

İnternet üzerindeki kira ilanları taşınmazların güncel kira seviyeleri hakkında fikir verebilir. Ancak ilan fiyatı ile fiilen gerçekleşen kira bedeli aynı olmayabilir.

Ayrıca uyarlama davasında yalnızca güncel kira bedelinin tespit edilmesi yeterli değildir. Sözleşme dengesinin olağanüstü koşullar nedeniyle ne şekilde bozulduğu da ortaya konulmalıdır.

Bu nedenle internet ilanlarının tek başına uyarlama talebinin dayanağı olarak değerlendirilmesi her somut olay bakımından yeterli olmayabilir.

Mahkeme kira bedelini istediğim miktara uyarlar mı?

Kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunan tarafın istediği miktarın otomatik olarak kabul edilmesi söz konusu değildir.

Mahkeme, somut olayın özelliklerini, sözleşmenin başlangıç koşullarını, sonradan meydana gelen değişiklikleri ve tarafların sözleşmeden kaynaklanan menfaatlerini birlikte değerlendirebilir.

Bu nedenle dava açılırken talep edilen kira bedelinin hangi somut verilere ve hukuki gerekçelere dayandığının açıklanması önemlidir.

Kira bedelinin uyarlanması davası açılmadan önce nelere dikkat edilmelidir?

Dava açılmadan önce özellikle;

• Kira sözleşmesinin tamamı incelenmeli,
• Sözleşmenin kuruluş tarihi belirlenmeli,
• Başlangıçtaki kira bedeli tespit edilmeli,
• Kira artış hükümleri değerlendirilmelidir,
• Sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar belirlenmeli,
• Bu değişikliklerin sözleşme dengesine etkisi ortaya konulmalı,
• Kira bedelindeki değişimin somut verilerle açıklanması sağlanmalı,
• Güncel kira koşullarına ilişkin emsal ve ekonomik veriler toplanmalı,
• Talep edilecek yeni kira bedelinin hangi gerekçelere dayandığı belirlenmelidir.

Özellikle kira tespit davası mı yoksa kira bedelinin uyarlanması davası mı açılması gerektiğinin doğru şekilde belirlenmesi, uyuşmazlığın hukuki niteliği bakımından önem taşır.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kira bedelinin uyarlanması davalarında uyuşmazlığın yalnızca güncel kira bedelinin belirlenmesinden ibaret olmadığı dikkate alınmalıdır.

Sözleşmenin kurulduğu tarihteki şartlar, kira bedeli, kira artış hükümleri, sözleşmenin süresi, sonradan meydana gelen ekonomik ve sosyal değişiklikler, bu değişikliklerin öngörülebilir olup olmadığı ve sözleşme dengesinin ne şekilde bozulduğu birlikte değerlendirilmelidir.

Ayrıca kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davası arasındaki hukuki farkın doğru belirlenmesi, dava sebebinin ve talep sonucunun buna göre oluşturulması ve gerekli delillerin hazırlanması önem taşır.

Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira sözleşmelerinin değişen koşullara göre değerlendirilmesi, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesi, ekonomik koşullar, sözleşme dengesi, kira bedelleri, emsal veriler ve uyuşmazlığın somut özellikleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak kira bedelinin uyarlanması davaları, kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğünden kaynaklanan uyuşmazlıklar, değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi, kira tespit ve uyarlama taleplerinin hukuki açıdan değerlendirilmesi ve kira ilişkilerinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de kira bedelinin uyarlanması ve kira ilişkilerinden kaynaklanan hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek kira bedelinin uyarlanması, kira sözleşmelerinde değişen koşullar, aşırı ifa güçlüğü ve kira bedelinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek alabilirsiniz.