TAHLİYE DAVASI TÜRLERİ
İki Haklı İhtar, Temerrüt, Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye
Kira ilişkilerinde kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kiraya verenin taşınmaz üzerinde zorunlu bir işlem yapma ihtiyacının ortaya çıkması halinde, kanunda düzenlenen şartların oluşması durumunda kiralananın tahliyesi gündeme gelebilir.
Ancak her tahliye talebi aynı hukuki sebebe dayanmaz. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, iki haklı ihtarın oluşması, taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım ihtiyacı gibi durumlarda uygulanacak hukuki süreçler birbirinden farklıdır.
Bu nedenle tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, gerekli ihtarların usulüne uygun yapılması ve dava sürelerinin takip edilmesi büyük önem taşır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
Kiracının kira bedellerini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olması halinde, kanuni şartların oluşması durumunda kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.
Burada amaç, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü sürekli şekilde ihlal etmesi nedeniyle kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesini önlemektir.
Ancak her gönderilen ihtar, otomatik olarak “haklı ihtar” anlamına gelmez.
Her kira gecikmesi iki haklı ihtar oluşturur mu?
Hayır.
İki haklı ihtardan söz edilebilmesi için;
- Kira bedelinin gerçekten ödenmemiş olması,
- Kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi,
- İhtarın haklı bir sebebe dayanması,
- Aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtarın oluşması
gibi şartların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Kiracının kira bedelini hiç geciktirmediği veya ihtarın geçerli bir nedene dayanmadığı durumlarda iki haklı ihtar şartı oluşmayabilir.
Kiracı ihtardan sonra kira borcunu öderse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olur mu?
Kiracının ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemesi, her durumda tahliye talebini ortadan kaldırmaz.
Çünkü iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede önemli olan, kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtarın oluşup oluşmadığıdır.
Bu nedenle ödemenin hangi tarihte yapıldığı, ihtarın haklı olup olmadığı ve kira yılı içerisinde kaç kez ihtar gönderildiği birlikte değerlendirilmelidir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
İki haklı ihtarın oluşmasından sonra dava açma süresi bakımından kanuni sürelerin takip edilmesi gerekir.
Bu nedenle;
- Kira yılının başlangıç tarihi,
- İhtarların gönderildiği tarihler,
- İhtarların hangi kira borçlarına ilişkin olduğu,
- Dava açma süresi
dikkatle hesaplanmalıdır.
Sürelerin kaçırılması halinde tahliye talebinin hukuki dayanağı etkilenebilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Temerrüt nedeniyle tahliye nedir?
Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödememesi nedeniyle borcunu yerine getirmemesi durumunda gündeme gelen tahliye yoludur.
Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren, kanunda belirtilen şartların oluşması durumunda kiracıdan ödeme yapmasını isteyebilir ve sürecin sonunda tahliye talep edebilir.
Kiracı kira bedelini ödemezse hemen tahliye edilir mi?
Hayır.
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde belirli hukuki işlemlerin yapılması gerekir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gerekli bildirimin yapılması, kanunda öngörülen sürenin verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmaması gibi şartlar önem taşır.
Bu nedenle yalnızca kira borcunun bulunması tek başına derhal tahliye sonucunu doğurmaz.
Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtar neden önemlidir?
Temerrüt nedeniyle tahliyede gönderilen ihtarın içeriği büyük önem taşır.
İhtarda;
- Hangi kira dönemine ait borcun istendiği,
- Ödenmesi gereken miktar,
- Ödeme için verilen süre,
- Ödeme yapılmaması halinde tahliye talep edileceği
gibi hususların hukuka uygun şekilde belirtilmesi gerekir.
Usulüne uygun olmayan ihtarlar tahliye sürecinde sorun oluşturabilir.
Kiracı borcu ödediğinde tahliye davası engellenir mi?
Kiracının ödeme yapmasının hukuki sonucu, takip edilen tahliye yoluna ve ödemenin zamanına göre değişebilir.
Bu nedenle “borcu sonradan ödedim, tahliye edilemem” veya “geç ödedi, kesin tahliye edilir” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.
Ödeme tarihi, ihtar tarihi ve takip edilen hukuki süreç birlikte incelenmelidir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye nedir?
Kiraya verenin kiralananı yeniden inşa ettirmek veya esaslı imar çalışmaları yapmak istemesi halinde, kanuni şartların oluşması durumunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi talep edilebilir.
Bu tahliye sebebinde amaç, kiraya verenin taşınmaz üzerinde gerçek ve zorunlu bir yapı çalışması yapabilmesine imkân sağlamaktır.
Ancak yalnızca “binayı yenileyeceğim” şeklindeki genel bir ifade tahliye için yeterli değildir.
Binayı yenilemek isteyen ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya verenin yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye talep edebilmesi için yapılacak çalışmanın gerçekten gerekli olması gerekir.
Basit bakım, küçük onarım veya taşınmazın mevcut haliyle kullanılmasına engel olmayan işlemler genellikle bu kapsamda değerlendirilmez.
Yapılacak çalışmanın niteliği, taşınmazın kullanımının mümkün olup olmadığı ve işlemin gerçekten yeniden inşa veya esaslı imar niteliğinde bulunup bulunmadığı önem taşır.
Yeniden inşa nedeniyle tahliyede hangi hususlar önemlidir?
Mahkeme tarafından genellikle;
- Yapılacak inşaat veya imar işleminin niteliği,
- Proje ve izinlerin bulunup bulunmadığı,
- Çalışmanın taşınmazın boşaltılmasını gerektirip gerektirmediği,
- İşlemin gerçek ve zorunlu olup olmadığı
değerlendirilir.
Bu nedenle tahliye talebinin somut belgelere dayanması önemlidir.
Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye
Esaslı onarım nedeniyle tahliye nedir?
Kiralananın önemli bir onarımdan geçirilmesi, değiştirilmesi veya genişletilmesi nedeniyle kiracının taşınmazı kullanmasının mümkün olmadığı durumlarda tahliye talep edilebilir.
Burada önemli olan yapılacak işlemin basit bir tamirat değil, esaslı nitelikte bir çalışma olmasıdır.
Her tadilat tahliye sebebi olur mu?
Hayır.
Boya yapılması, küçük bakım işlemleri, günlük kullanım sırasında yapılan basit onarımlar genellikle tahliye sebebi oluşturmaz.
Tahliye için yapılacak işlemin;
- Kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkilemesi,
- Kiracının taşınmazda bulunmasını engellemesi,
- Esaslı nitelikte olması
gerekebilir.
Esaslı onarım nedeniyle tahliyede mahkeme neye bakar?
Mahkeme;
- Yapılacak onarımın kapsamına,
- Onarımın süresine,
- Kiralananın boşaltılmasının zorunlu olup olmadığına,
- Sunulan proje ve belgelere,
- Onarımın gerçekten gerekli olup olmadığına
göre değerlendirme yapar.
Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen gerçek dışı onarım iddiaları hukuki koruma görmeyebilir.
İki Haklı İhtar, Temerrüt, Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye sürecinde en önemli hususlardan biri, doğru hukuki sebebin belirlenmesidir.
Özellikle;
- İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliyenin birbirinden ayrılması,
- İhtarların usulüne uygun hazırlanması,
- Kira borçlarının doğru hesaplanması,
- Yeniden inşa veya onarım iddialarının belgelerle desteklenmesi,
- Dava açma sürelerinin takip edilmesi,
- Arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi
önem taşır.
Tahliye davalarında küçük bir usul hatası, sürecin uzamasına veya talebin reddedilmesine neden olabilir.
Kiralananın Tahliyesi Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca kiracının taşınmazdan çıkarılması değil, hangi hukuki sebebe dayanılacağı, gerekli şartların oluşup oluşmadığı, ihtarların geçerliliği, sürelerin hesaplanması ve delillerin hazırlanması büyük önem taşır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye ile esaslı onarım nedeniyle tahliye davalarının her biri farklı hukuki şartlara tabidir.
Kiralananın tahliyesi davaları, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, esaslı onarım nedeniyle tahliye ve kira ilişkilerinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesi, ihtarlar, ödeme kayıtları, taşınmazın mevcut durumu, yapılacak işlemlerin niteliği ve uyuşmazlığın diğer özellikleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.
Hukuki Destek Alabilirsiniz
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt kaynaklı tahliye süreçleri, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, esaslı onarım nedeniyle tahliye, kira sözleşmelerinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları ve kiraya veren-kiracı arasındaki diğer hukuki uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.
Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de tahliye davaları ve kira ilişkilerinden kaynaklanan hukuki süreçler takip edilebilmektedir.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, esaslı onarım nedeniyle tahliye ve diğer kira uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.