GAYRİMENKUL HUKUKU, KİRA HUKUKU

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira ilişkisinde en önemli uyuşmazlık nedenlerinden biridir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi veya zamanında ödenmemesi halinde, kanunda öngörülen şartların oluşması durumunda kiraya veren tarafından kiralananın tahliyesi talep edilebilir.

Ancak kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının doğrudan taşınmazdan çıkarılması söz konusu değildir. Ödenmeyen kira bedelinin hangi döneme ait olduğu, kiracıya gerekli bildirimin yapılıp yapılmadığı, verilen sürenin dolup dolmadığı ve hangi hukuki yolun kullanılacağı birlikte değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi tahliye nedeni midir?

Evet. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kanunda öngörülen şartların oluşması halinde tahliye nedeni olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya yazılı olarak süre verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye talep edilmesi gündeme gelebilir.

Ancak tahliye için kanunda öngörülen sürelere ve usule uygun hareket edilmesi gerekir.

Kiracı bir aylık kirayı ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır.

Bir kira bedelinin ödenmemiş olması kiraya verene doğrudan ve aynı anda kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.

Öncelikle kira borcunun niteliği belirlenmeli ve kiracıya kanunda öngörülen şekilde ödeme için süre verilmelidir.

Bu süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde tahliye için gerekli hukuki süreç başlatılabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya kaç gün süre verilmelidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle kiracıya gönderilecek ihtarda en az otuz günlük süre verilmesi gerekir.

Kiracı, kendisine verilen bu süre içerisinde kira borcunu öderse, somut olayın şartlarına göre temerrüt nedeniyle tahliye sürecinin sonucu değişebilir.

Bu nedenle ihtarnamede ödeme süresinin doğru şekilde belirtilmesi önemlidir.

İhtarname gönderilmeden tahliye davası açılabilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye bakımından izlenecek hukuki yol, somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Özellikle doğrudan tahliye davası açılması ile icra takibi yoluyla kira bedelinin tahsili ve tahliye talep edilmesi farklı usullere tabi olabilir.

Bu nedenle dava açmadan veya icra takibi başlatmadan önce kira sözleşmesi ve mevcut kira borçlarının incelenmesi gerekir.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle icra takibi yapılabilir mi?

Evet.

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelinin tahsili için icra takibi başlatabilir ve kanundaki şartların oluşması halinde aynı takip içerisinde tahliye talebinde de bulunabilir.

Bu yöntemde kiracıya ödeme emri gönderilir ve kanunda öngörülen sürenin geçmesi beklenir.

Kiracının borca veya kira ilişkisine itiraz etmesi halinde ise itirazın niteliğine göre farklı hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?

Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde tahliye süreci kendiliğinden sonuçlanmaz.

Kiracının itirazının kira borcuna mı, imzaya mı, kira ilişkisine mi veya başka bir hususa mı yönelik olduğu önemlidir.

Kiraya verenin, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi başvuru yollarından hangisinin somut olaya uygun olduğunu değerlendirmesi gerekebilir.

Bu nedenle icra dosyasına yapılan itirazın içeriği dikkatle incelenmelidir.

Kiracı kira borcunu sonradan öderse tahliye engellenir mi?

Kiracının kira borcunu sonradan ödemesi, tahliye sürecinin her aşamasında aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Ödemenin hangi tarihte yapıldığı, kiracının kendisine verilen süre içerisinde ödeme yapıp yapmadığı ve takip edilen hukuki yol önem taşır.

Özellikle temerrüt nedeniyle tahliyede ödeme süresinin geçirilip geçirilmediği dikkatle değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira borcunun sonradan ödenmesi halinde dahi dosyanın tamamı incelenmeden “tahliye artık mümkün değildir” şeklinde kesin bir sonuca varılmamalıdır.

Kiracının eksik kira ödemesi de tahliye nedeni olabilir mi?

Kiracının kira bedelini tamamen ödememesi kadar, ödenmesi gereken kira bedelinin eksik ödenmesi de uyuşmazlığa neden olabilir.

Ancak eksik ödemenin gerçekten kira borcu oluşturup oluşturmadığı öncelikle belirlenmelidir.

Kira bedelinin doğru hesaplanması, sözleşmedeki artış hükümleri, taraflar arasındaki anlaşmalar ve yapılan ödemeler birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı kira bedelini sürekli geç ödüyorsa tahliye edilebilir mi?

Kiranın sürekli olarak geç ödenmesi, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Özellikle aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtarın oluşması halinde, kanundaki şartlar kapsamında iki haklı ihtara dayalı tahliye davası gündeme gelebilir.

Bu nedenle kira bedelinin geç ödenmesi ile kira bedelinin hiç ödenmemesi aynı hukuki süreç içerisinde değerlendirilmemelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi ile iki haklı ihtar arasındaki fark nedir?

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye birbirinden farklı hukuki sebeplerdir.

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı temerrüt sürecinde, kiracıya kanunda belirtilen ödeme süresinin verilmesi önem taşır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ise aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı yazılı ihtarın oluşması ve kanundaki dava süresine uyulması gerekir.

Hangi hukuki yolun kullanılacağı, kira ödemelerinin geçmişi ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Kira borcu ödendiği halde tahliye davası açılabilir mi?

Bu sorunun cevabı, tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişebilir.

Kira bedelinin temerrüt nedeniyle tahliyesinde ödeme tarihi önem taşırken, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede daha önce gerçekleşmiş haklı ihtarların hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle yalnızca “borç ödendi” veya “borç ödenmedi” şeklinde değerlendirme yapmak yerine ödemenin zamanı ve tahliye sebebi birlikte ele alınmalıdır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davasında hangi belgeler önemlidir?

Tahliye uyuşmazlığında kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları temel deliller arasında yer alır.

Bunun yanında;

• Banka dekontları,
• Hesap hareketleri,
• İhtarname,
• İcra dosyası,
• Ödeme emirleri,
• Taraflar arasındaki yazışmalar,
• Kira bedeline ilişkin anlaşmalar

somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Özellikle kira ödemelerinin banka yoluyla yapılması halinde ödeme açıklamalarının ve ödeme tarihlerinin incelenmesi önemlidir.

Kiraya veren kira borcunu nasıl ispatlar?

Kiraya veren, ödenmediğini ileri sürdüğü kira bedellerini somut şekilde ortaya koymalıdır.

Kira sözleşmesi, banka kayıtları, ödeme belgeleri, hesap dökümleri ve taraflar arasındaki yazışmalar bu konuda önem taşıyabilir.

Kiracının yaptığı ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması halinde, ödeme tarihleri ve açıklamaları ayrıca incelenmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda öngörülen kapsam dahilinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talep edilmeden önce somut uyuşmazlık bakımından arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediği kontrol edilmelidir.

Ancak icra yoluyla tahliye bakımından uygulanacak usul ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ne kadar sürer?

Tahliye sürecinin ne kadar sürede sonuçlanacağı, seçilen hukuki yol, kiracının itiraz edip etmemesi, uyuşmazlığın kapsamı, mahkemenin veya icra merciinin iş yoğunluğu ve dosyadaki deliller gibi çeşitli faktörlere bağlıdır.

Bu nedenle her kira tahliye uyuşmazlığı için kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Ancak kira borcunun doğru hesaplanması, ihtarların usulüne uygun hazırlanması ve gerekli sürelerin takip edilmesi sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından önemlidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmadan önce nelere dikkat edilmelidir?

Tahliye sürecinden önce;

• Kira sözleşmesi incelenmeli,
• Ödenmeyen kira dönemleri belirlenmeli,
• Borç miktarı doğru hesaplanmalı,
• Yapılmış ödemeler kontrol edilmeli,
• Kiracıya gönderilecek ihtarın içeriği hazırlanmalı,
• Kanuni ödeme süresi doğru belirlenmeli,
• İcra yolunun veya dava yolunun somut olaya uygunluğu değerlendirilmelidir,
• İki haklı ihtar şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca kontrol edilmelidir,
• Arabuluculuk dava şartının uygulanıp uygulanmadığı belirlenmelidir.

Özellikle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye arasındaki farkın doğru belirlenmesi önem taşır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliyede Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreçlerinde yalnızca kira borcunun bulunması yeterli değildir. Borç miktarının doğru hesaplanması, ödeme kayıtlarının incelenmesi, ihtarın usulüne uygun hazırlanması, kiracıya tanınması gereken sürenin belirlenmesi ve doğru hukuki yolun seçilmesi gerekir.

İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki usul farklılıkları, kiracının itirazı halinde yapılabilecek başvurular ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ihtimalinin bulunup bulunmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları, kira alacağının tahsili, icra yoluyla tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve kira ilişkilerinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarlar, icra dosyaları ve uyuşmazlığın diğer özellikleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları, kira alacağının tahsili, temerrüt nedeniyle tahliye, icra yoluyla tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ödenmeyen kira bedellerine ilişkin hukuki süreçler ve kiraya veren-kiracı arasındaki diğer kira uyuşmazlıklarında hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları ve kira alacaklarına ilişkin hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, kira alacağı, icra yoluyla tahliye ve kira uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.