EŞYA HUKUKU, GAYRİMENKUL HUKUKU

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI – FİZİKİ VE HUKUKİ EL ATMA

Devlet, belediyeler ve diğer kamu tüzel kişileri kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyette bulunan taşınmazları kanunda öngörülen usullere uygun şekilde kamulaştırabilir.

Ancak bazı durumlarda idare, kamulaştırma işlemini tamamlamadan özel mülkiyette bulunan taşınmaza fiilen müdahale edebilmekte veya taşınmazın mülkiyet hakkını uzun süre devam edecek şekilde hukuken kısıtlayabilmektedir.

Bu tür durumlarda kamulaştırmasız el atma gündeme gelir.

Kamulaştırmasız el atma, yalnızca taşınmazın üzerine yol, bina, park veya başka bir kamu tesisi yapılması şeklinde ortaya çıkmaz. Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılması ve malik tarafından kullanılmasının uzun süre hukuken engellenmesi de şartları oluştuğunda hukuki el atma olarak değerlendirilebilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir?

Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyette bulunan taşınmaza fiilen veya hukuken müdahale etmesi nedeniyle taşınmaz malikinin uğradığı zararın giderilmesini amaçlayan hukuki süreçtir.

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atmanın mülkiyet hakkına yönelik önemli bir müdahale oluşturduğunu ve idarenin olağan kamulaştırma usulü yerine kamulaştırmasız el atma yolunu kullanmasının anayasal güvenceler bakımından sorun oluşturduğunu belirtmektedir.

Bu nedenle idarenin taşınmaza kamulaştırma yapmadan müdahale etmesi, yalnızca taşınmazın kullanımını değil, malikin mülkiyet hakkını ve taşınmazdan ekonomik olarak yararlanma imkânını da etkileyebilir.

Fiziki El Atma Nedir?

Fiziki el atma, idarenin özel mülkiyette bulunan taşınmaza fiilen müdahale etmesi ve taşınmazı kamu hizmetinin kullanımına tahsis etmesi şeklinde ortaya çıkar.

Örneğin;

• Taşınmazın bir bölümünün yol olarak kullanılması,
• Taşınmaz üzerinden yol geçirilmesi,
• Taşınmaz üzerine park veya kamu tesisi yapılması,
• Belediye tarafından taşınmaza fiilen müdahale edilmesi,
• Enerji nakil hattı, kanalizasyon veya benzeri kamu tesislerinin taşınmazdan geçirilmesi,
• Taşınmazın bir bölümünün kamusal amaçla fiilen kullanılması

gibi durumlarda fiziki el atma gündeme gelebilir.

Burada önemli olan husus, idarenin taşınmaza fiilen müdahale etmiş olması ve bu müdahalenin usulüne uygun bir kamulaştırmaya dayanmamasıdır.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında da fiilen el atılan taşınmazların bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği ve emsal karşılaştırması üzerinden yapılan bilirkişi incelemelerinin esas alındığı görülmektedir.

Hukuki El Atma Nedir?

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmemesine rağmen, taşınmazın mülkiyet hakkını uzun süre ve ciddi biçimde kısıtlayan imar veya kamu hizmetine tahsis işlemleri nedeniyle malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin önemli ölçüde sınırlandırılmasıdır.

Örneğin taşınmazın;

• Yol,
• Park,
• Okul,
• Hastane,
• Belediye hizmet alanı,
• Yeşil alan,
• Kamu hizmetine ayrılmış başka bir alan

olarak imar planında uzun süre bırakılması ve malikin taşınmazdan makul şekilde yararlanmasının engellenmesi hukuki el atma bakımından değerlendirilebilir.

Hukuki el atmada idarenin taşınmazın üzerine fiilen bir yapı yapması şart değildir.

Fiziki El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark Nedir?

İki kavram arasındaki temel fark, idarenin taşınmaza yönelik müdahalesinin fiili mi yoksa hukuki mi olduğudur.

Fiziki el atmada idare taşınmaza fiilen müdahale eder.

Örneğin yol yapılır, taşınmazın bir kısmı kullanılır veya kamu tesisi inşa edilir.

Hukuki el atmada ise taşınmazın fiziksel olarak kullanılmasına gerek olmaksızın, imar planı veya başka bir idari işlem nedeniyle mülkiyet hakkı ciddi ve uzun süreli şekilde kısıtlanır.

Her iki durumda da somut olayın özellikleri, müdahalenin süresi, taşınmazın kullanım imkânı ve idarenin işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.

İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmaz İçin Kamulaştırmasız El Atma Davası Açılabilir mi?

Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılması tek başına her durumda kamulaştırmasız el atma sonucunu doğurmaz.

Ancak taşınmazın uzun süre kamu hizmetine ayrılmış olması ve malik tarafından taşınmazdan yararlanmanın veya üzerinde tasarrufta bulunmanın ciddi şekilde kısıtlanması hâlinde hukuki el atma iddiası gündeme gelebilir.

Bu değerlendirmede imar planının tarihi, plan değişiklikleri, taşınmazın kullanım durumu, yapılaşma imkânı, kamu hizmetine tahsis amacı ve kısıtlamanın ne kadar sürdüğü önem taşır.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında da fiili el atma bulunmadığı hâlde taşınmazın uzun yıllar kamu hizmetine ayrılması ve mülkiyet hakkının süresiz şekilde kısıtlanması hukuki el atma kapsamında değerlendirilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Taşınmazın Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmaz bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu, yüzölçümü ve ekonomik özellikleri dikkate alınır.

Taşınmaz arsa niteliğindeyse emsal satışların karşılaştırılması önem taşır.

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise gelir yöntemi ve tarımsal özellikler gibi taşınmazın niteliğine uygun değerleme yöntemleri gündeme gelebilir.

Bu nedenle kamulaştırmasız el atma davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi son derece önemlidir.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında da arsa niteliğindeki taşınmazlar bakımından 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki emsal karşılaştırma yönteminin uygulandığı görülmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Keşif Neden Önemlidir?

Taşınmazın gerçek değerinin belirlenebilmesi için yalnızca tapu kaydının incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.

Taşınmazın;

• Konumu,
• Çevresindeki yapılaşma,
• İmar durumu,
• Yola cephesi,
• Kullanım şekli,
• Emsal taşınmazlara göre üstün ve eksik yönleri,
• Üzerindeki yapı ve muhdesatlar,
• Fiilen el atılan kısmın yüzölçümü

yerinde incelenebilir.

Bu nedenle keşif ve bilirkişi raporlarının, taşınmazın gerçek ekonomik değerini yansıtıp yansıtmadığı dikkatle değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Ecrimisil de İstenebilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazın geçmişteki haksız kullanımı için ecrimisil talebi de gündeme gelebilir.

Ancak kamulaştırmasız el atma tazminatı ile ecrimisil aynı hukuki talep değildir.

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazın mülkiyet hakkının karşılığına ilişkin tazminat ile geçmiş dönem kullanımından kaynaklanan ecrimisilin hangi dönem için ve hangi şartlarda talep edilebileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında kamulaştırmasız el atma tazminatı ile ecrimisil taleplerinin birlikte görüldüğü dosyalar bulunmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Faiz Nasıl Uygulanır?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen bedelin geç ödenmesi, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı bakımından ayrıca önem taşımaktadır.

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen tazminatın zamanında ödenmemesi ve enflasyon karşısında değer kaybetmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edilebileceğini kabul etmektedir.

Güncel Yargıtay kararlarında da kamulaştırmasız el atma tazminatına Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek oranda faiz uygulanması gerektiğine ilişkin değerlendirmeler bulunmaktadır.

Bu nedenle yalnızca taşınmaz bedelinin ne kadar olduğu değil, hükmedilen bedelin hangi faizle ve hangi tarihten itibaren ödeneceği de büyük önem taşır.

GÜNCEL VE ÇOK ÖNEMLİ: KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN GERÇEK KARŞILIĞININ KORUNMASI

Kamulaştırmasız el atma davalarında vatandaş açısından en önemli konulardan biri, mahkeme tarafından belirlenen bedelin yıllarca süren yargılama ve tahsilat süreci nedeniyle ekonomik değerini kaybetmemesidir.

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle belirlenen tazminatın uzun süre ödenmemesi veya enflasyon karşısında ciddi şekilde değer kaybetmesi hâlinde mülkiyet hakkının ihlal edilebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Bu yaklaşım vatandaş açısından son derece önemlidir. Çünkü taşınmazına kamulaştırma yapılmadan el konulan kişinin yıllarca süren yargılama sonunda elde ettiği bedelin, ödeme aşamasına gelindiğinde gerçek ekonomik karşılığını kaybetmesi mülkiyet hakkının korunması amacıyla bağdaşmayabilir.

Bu nedenle kamulaştırmasız el atma davalarında bedelin belirlenmesi kadar, bedelin gerçek değerini koruyacak faiz ve tahsilat mekanizmalarının doğru şekilde uygulanması da önemlidir.

2026 Yılında Anayasa Mahkemesinin Kamulaştırma Alanındaki Önemli Kararı

Anayasa Mahkemesi 12.02.2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde yer alan ve tescil hükmünü kesin nitelikte kabul eden “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir.

Mahkeme, kamulaştırma bedelinin gerçek değerinin belirlenmesine ilişkin süreç devam ederken taşınmazın idare adına tescil edilmesi ve tescil kararının kesin kabul edilmesinin mülkiyet hakkı ve hak arama özgürlüğü bakımından sorun oluşturduğunu değerlendirmiştir. Kararın yürürlüğe girişi Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonraya bırakılmıştır.

Bu karar doğrudan kamulaştırmasız el atma davasına ilişkin olmasa da kamulaştırma ve taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının korunması bakımından güncel ve önemli bir gelişmedir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında da Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkı, gerçek karşılığın ödenmesi ve kararların etkili şekilde uygulanmasına ilişkin yaklaşımının dikkate alınması gerekir.

İdarenin İstinaf veya Temyiz Başvurusu Tahsilatı Etkiler mi?

Kamulaştırmasız el atma davalarında idarenin istinaf veya temyiz yoluna başvurması hâlinde dosyanın kanun yolu aşamasına taşınması, tahsilat sürecinin ne zaman ve nasıl yürütülebileceği bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Burada kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası ile kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davasının birbirinden ayrılması gerekir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi kapsamında bedelin depo edilmesine ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli iptal kararı da bu özel düzenleme üzerinedir.

Kamulaştırmasız el atma davasında ise malik lehine hükmedilen tazminat bir eda alacağı niteliğindedir. Bu nedenle “idare istinaf veya temyiz ederse mutlaka hükmedilen bedelin tamamını depo etmek zorundadır” şeklinde genel bir kuralın varlığı, mevcut mevzuat ve güncel yüksek mahkeme kararları bakımından ayrıca dikkatle değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte, hükmedilen tazminatın uzun süre ödenmemesi ve enflasyon karşısında değer kaybetmesi, Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkına ilişkin içtihadında ciddi bir sorun olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle vatandaş açısından yalnızca davanın kazanılması değil, hükmedilen bedelin gerçek ekonomik değerini koruyacak şekilde tahsil edilmesi de son derece önemlidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Tahsilat Neden Çok Önemlidir?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazını kullanamayan veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ciddi şekilde kısıtlanan vatandaş açısından yalnızca mahkeme kararının alınması yeterli değildir.

Mahkeme tarafından belirlenen bedelin zamanında, gerçek ekonomik değerini koruyacak şekilde ve etkili biçimde tahsil edilmesi gerekir.

Anayasa Mahkemesi de kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen alacağın uzun süre ödenmemesinin mülkiyet hakkını ihlal edebileceğini kabul etmektedir.

Bu nedenle dava sürecinde bedelin belirlenmesi, faiz başlangıcı, kanun yolu süreci, kararın kesinleşmesi ve ilamın tahsili birbirinden bağımsız aşamalar olarak değil, bütüncül şekilde değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Hangi Belgeler İncelenir?

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• Tapu kayıtları,
• Kadastro kayıtları,
• Kadastro paftaları,
• İmar planları,
• İmar durumu belgeleri,
• Belediye kararları,
• Kamu yararı kararları,
• Kamulaştırma işlem dosyası,
• Acele el koyma dosyaları,
• Emsal satışlar,
• Bilirkişi raporları,
• Keşif tutanakları,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin belgeler,
• İdare ile yapılan yazışmalar

incelenebilir.

Özellikle hukuki el atma iddiasında geçmiş yıllara ait imar planlarının ve plan değişikliklerinin incelenmesi büyük önem taşır.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Süreler Önemli midir?

Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında süre konusu, el atmanın niteliğine, tarihine ve uygulanacak özel düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.

Özellikle eski tarihli el atmalarda geçmişte yapılan kanuni değişiklikler ve Anayasa Mahkemesi kararları nedeniyle tek bir süre kuralından söz etmek doğru değildir.

Bu nedenle taşınmaza ne zaman ve nasıl müdahale edildiği, müdahalenin fiziki mi hukuki mi olduğu, daha önce kamulaştırma veya acele el koyma işlemi yapılıp yapılmadığı ve idare tarafından hangi işlemlerin gerçekleştirildiği öncelikle belirlenmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kamulaştırmasız el atma davalarında uyuşmazlığın yalnızca taşınmazın değerinden ibaret olduğu düşünülmemelidir.

Öncelikle fiili el atma mı, hukuki el atma mı bulunduğu, idarenin hangi işlemleri yaptığı, taşınmazın hangi tarihte ve hangi amaçla kısıtlandığı, kamulaştırma veya acele el koyma işlemi bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.

Bunun yanında taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi, keşif ve bilirkişi raporlarının denetlenmesi, emsal taşınmazların doğru seçilip seçilmediğinin incelenmesi, faiz başlangıcının doğru belirlenmesi ve kararın tahsil aşamasının takip edilmesi büyük önem taşır.

Kamulaştırmasız el atma davaları, fiziki ve hukuki el atma nedeniyle açılan tazminat davaları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda taşınmazın hukuki ve fiili durumu, idarenin işlemleri, imar planları, tapu ve kadastro kayıtları ile teknik bilirkişi incelemeleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak fiziki ve hukuki kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmaz bedelinin tespiti ve tahsili, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat, ecrimisil ve mülkiyet hakkından kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek kamulaştırmasız el atma, fiziki ve hukuki el atma ile taşınmaz bedeli ve tazminat uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.