GAYRİMENKUL HUKUKU

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI

Bir taşınmazın veya başka bir malvarlığının birden fazla kişiye ait olması, zaman içerisinde ortaklar arasında çeşitli anlaşmazlıklara neden olabilir. Özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlarda, ortakların taşınmazın kullanımı, satışı, paylaşılması veya gelirlerinden yararlanılması konusunda anlaşamaması oldukça sık karşılaşılan bir durumdur.

Ortaklar arasında anlaşma sağlanamadığında, ortaklardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak ortaklığın sona erdirilmesini ve taşınmazdaki ortak mülkiyetin sona ermesini talep edebilir.

Bu davalar özellikle miras kalan taşınmazların paylaşılması, birden fazla kişinin hissedar olduğu arsaların veya arazilerin bölünmesi ve ortak mülkiyetin sona erdirilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür.

Ortaklardan herhangi biri, diğer ortakların tamamına karşı dava açarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer ortakların davanın açılmasını istememesi, tek başına davanın açılmasına engel değildir.

Davanın sonucunda taşınmazın veya ortak malın niteliğine göre aynen bölünmesine ya da satılarak bedelinin ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası birçok farklı nedenle gündeme gelebilir.

Özellikle;

• Miras kalan taşınmazların paylaşılmak istenmesi,
• Hissedarların taşınmazın satışı konusunda anlaşamaması,
• Ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması,
• Taşınmazdan elde edilen gelirlerin ortaklar arasında paylaştırılamaması,
• Ortakların taşınmaz üzerindeki haklarını ayrı ayrı kullanmak istemesi,
• Uzun süredir devam eden ortaklığın sona erdirilmek istenmesi

gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelebilir.

12. Yargı Paketi ile Miras Kalan Taşınmazların Satışında Önemli Değişiklik

12. Yargı Paketi kapsamında yapılan kanuni düzenleme ile, belirli şartları taşıyan ve miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesi bakımından önemli bir değişiklik yapılmıştır.

Buna göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.

Bu değişiklik, özellikle nesilden nesile geçen ve aile açısından manevi ve ekonomik değer taşıyan taşınmazlar bakımından son derece dikkat çekici bir düzenlemedir.

İlk İhale Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak

Yeni düzenlemenin en önemli noktalarından biri, kanunda belirtilen şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak olmasıdır.

Böylece mirasçılara, ortaklığın giderilmesi nedeniyle satışa çıkarılan taşınmazı kendi aralarında tutabilmeleri için öncelikli bir imkân tanınmaktadır.

Özellikle yıllardır bir aileye ait olan tarla, arsa, ev veya diğer taşınmazların doğrudan ilk ihalede aile dışından bir kişiye satılmasının önüne geçilmesi bakımından bu düzenleme büyük önem taşımaktadır.

Mirasçılardan biri veya birkaçı, diğer mirasçıların teklifleriyle yarışarak taşınmazın mülkiyetini elde edebilir ve böylece taşınmazın aile içerisinde kalması mümkün olabilir.

Ancak bu özel ilk artırma usulünün her ortaklığın giderilmesi dosyasında uygulanmayacağı unutulmamalıdır. Taşınmazın kanunda belirtilen şartları taşıyıp taşımadığının önceden değerlendirilmesi gerekir.

İlk İhalede Satış Olmazsa İkinci İhale Yapılacak

İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine kalacağı anlamına gelmemektedir.

İlk artırmada satış gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma aşamasına geçilir.

İkinci artırmada ise genel satış usulü uygulanır ve ihale Türkiye genelinde katılıma açık şekilde gerçekleştirilir.

Bu nedenle ilk ihale, mirasçılara taşınmazı aile içerisinde tutabilmeleri açısından önemli bir fırsat sağlarken, ilk artırmada satış gerçekleşmemesi halinde ikinci ihale aşamasında taşınmazın daha geniş bir katılıma açılması söz konusu olacaktır.

Bu nedenle mirasçıların ilk ihale sürecini ve ihale şartlarını dikkatle takip etmesi büyük önem taşımaktadır.

Ata Malı Miras Malının Aile İçerisinde Kalması Bakımından Çok Önemli Bir Düzenleme

Yıllarca bir aile içerisinde kalmış, nesilden nesile aktarılmış bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi nedeniyle satışa çıkarılması, mirasçılar açısından yalnızca ekonomik bir mesele değildir.

Bazen büyüklerden kalan bir tarla, arsa, ev veya başka bir taşınmaz, aile için maddi değerinin çok ötesinde bir anlam taşır.

İşte bu nedenle yeni düzenleme, ata malı niteliğindeki miras taşınmazlarının korunması bakımından son derece önemli bir değişikliktir.

Önceki sistemde satış aşamasında genel katılıma açık bir satış söz konusu olduğunda, aileden kalan taşınmazın aile dışından bir kişi tarafından satın alınması mümkün olabiliyordu.

Yeni düzenleme ile kanunda belirtilen şartları taşıyan miras taşınmazlarında önce mirasçılara kendi aralarında taşınmazı elde etme imkânı tanınması, mirasçıların korunması açısından çok önemli bir hukuki imkân sağlamaktadır.

Bu yönüyle düzenleme, ata malı olarak yıllardır aile içerisinde bulunan miras mallarının ilk aşamada aile dışına çıkmasını önlemeye yönelik, mirasçıları gözeten oldukça önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.

Elbette ikinci artırmada genel satış usulünün uygulanacak olması nedeniyle taşınmazın kesin olarak aile içerisinde kalacağı söylenemez. Ancak mirasçılara ilk artırmada öncelikli bir fırsat verilmesi, taşınmazın aile içerisinde tutulabilmesi açısından önemli bir değişikliktir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmaz Bölünür mü?

Ortaklığın giderilmesinde öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.

Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu, tarımsal özellikleri ve bölünmesi halinde ekonomik değerinin etkilenip etkilenmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.

Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesinin mümkün olması halinde aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün olabilir.

Ancak her taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir. Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi ekonomik ya da hukuki açıdan uygun görülmezse satış yoluna gidilebilir.

Aynen Taksim mi, Satış mı Yapılır?

Bu sorunun cevabı taşınmazın ve somut olayın özelliklerine göre değişir.

Taşınmazın bölünebilir olması halinde aynen taksim mümkün olabilir. Bunun mümkün olmadığı durumlarda ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Mahkeme, taşınmazın niteliğini ve bölünmesinin mümkün olup olmadığını gerekli incelemeler ve bilirkişi değerlendirmeleri üzerinden belirler.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında yalnızca tapudaki hisse oranlarının bilinmesi yeterli değildir. Taşınmazın mevcut durumu ve hukuki özelliklerinin de değerlendirilmesi gerekir.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Miras yoluyla birden fazla mirasçıya kalan taşınmazlar, ortaklığın giderilmesi davalarının en sık karşılaşıldığı alanlardan biridir.

Mirasçılar taşınmazı birlikte kullanmak, satmak veya paylaşmak konusunda anlaşamadığında ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Yeni ihale düzenlemesi sonrasında ise kanunda belirtilen şartları taşıyan miras taşınmazlarında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, mirasçıların taşınmazı aile içerisinde tutabilmeleri bakımından ayrıca önem kazanmıştır.

Özellikle yıllardır devam eden miras ortaklıklarında taşınmazların birden fazla parsele dönüşmesi, bazı mirasçıların taşınmazları kullanması veya taşınmazların fiilen farklı kişiler tarafından değerlendirilmesi hukuki süreci daha karmaşık hale getirebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının, mirasçılık belgelerinin ve taşınmazların güncel durumlarının birlikte incelenmesi önemlidir.

Ortaklardan Biri Taşınmazı Tek Başına Kullanıyorsa Ne Olur?

Ortaklardan birinin ortak taşınmazı diğer ortakların kullanımından dışlayacak şekilde tek başına kullanması ayrıca hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasının yanında, somut olayın özelliklerine göre taşınmazın kullanımından kaynaklanan alacak veya tazminat talepleri de gündeme gelebilir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan talepler birbirinden farklı hukuki konulardır. Hangi taleplerin ileri sürülebileceği olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tüm Ortaklar Davaya Dahil Edilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında ortak mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin tamamının dava kapsamında doğru şekilde gösterilmesi gerekir.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda dava tarihinden önce gerçekleşmiş satışlar, intikaller, miras payları veya diğer mülkiyet değişiklikleri tarafların belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir.

Tapu kayıtlarının güncel durumu incelenmeden dava açılması, ilerleyen aşamalarda taraf teşkili bakımından sorunlara neden olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Somut olayın özelliklerine göre bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Özellikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğinin belirlenmesi, taşınmazın değeri ve taşınmazın teknik özelliklerinin değerlendirilmesi gereken durumlarda bilirkişi incelemesi önem taşır.

Bilirkişi raporunun yalnızca hazırlanmış olması yeterli değildir. Raporun dosyadaki tapu kayıtları, taşınmazın gerçek durumu ve uyuşmazlığın özellikleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?

Taşınmazın değerinin belirlenmesi, özellikle satış yoluyla ortaklığın giderileceği durumlarda büyük önem taşır.

Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım şekli, niteliği, çevresindeki gelişmeler ve emsal taşınmazlar gibi çeşitli unsurlar değer tespitinde dikkate alınabilir.

Taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi, ortakların haklarının korunması açısından önemlidir.

İhale İçin Taşınmazın Bulunduğu İle Gitmek Gerekir mi?

Ortaklığın giderilmesi sonucunda satış aşamasına gelindiğinde, özellikle farklı şehirlerde yaşayan mirasçılar açısından en çok merak edilen konulardan biri de ihaleye katılmak için taşınmazın bulunduğu ile gitmenin gerekip gerekmediğidir.

İhale işlemlerinin yürütülmesi bakımından her durumda taşınmazın bulunduğu ile şahsen gitmek zorunlu değildir. Satışın ve ihalenin tabi olduğu usule göre işlemler elektronik ortamda gerçekleştirilebilmekte ve gerekli hukuki işlemler vekil aracılığıyla takip edilebilmektedir.

Bu durum özellikle başka şehirlerde yaşayan mirasçılar açısından önemli bir kolaylık sağlamaktadır.

Örneğin Konya’da bulunan bir taşınmazın ihalesine katılmak isteyen Ankara, İstanbul, İzmir veya başka bir şehirde yaşayan bir mirasçının, yalnızca ihale nedeniyle taşınmazın bulunduğu şehre gitmesi her durumda gerekli olmayabilir.

İhale öncesinde satışın hangi usulle gerçekleştirileceğinin, ihale şartlarının, teminat durumunun, teklif verme sürecinin ve vekâlet yoluyla yapılabilecek işlemlerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir.

Büromuz Farklı Şehirlerdeki Taşınmazların İhalelerini de Takip Etmektedir

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak ortaklığın giderilmesi ve taşınmaz satışları kapsamında birçok ihale işlemini farklı şehirlerde bulunan taşınmazlar bakımından takip etmiş bulunmaktayız.

Büromuzca defalarca ihale işlemi gerçekleştirilmiş, farklı şehirlerde bulunan taşınmazların ihale süreçleri müvekkiller adına takip edilmiştir.

Müvekkillerimizin talep etmesi halinde, gerekli hukuki ve teknik incelemeler yapılarak ihaleye katılım süreci büromuzca takip edilebilmektedir.

Müvekkilin belirlediği teklif ve talepleri doğrultusunda ihale süreci yürütülmekte; uygun şartların oluşması halinde ihaleye girilen taşınmazların müvekkil adına kazanılması yönünde gerekli işlemler gerçekleştirilmektedir.

Bu sayede başka bir şehirde yaşayan müvekkillerin, yalnızca bir taşınmazın ihalesine katılabilmek için taşınmazın bulunduğu şehre gitmesine gerek kalmadan, ihale sürecinin hukuki çerçevede takip edilmesi mümkün olabilmektedir.

Özellikle miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi nedeniyle satışa çıkarıldığı durumlarda, yeni düzenleme ile ilk artırmanın malik mirasçılar arasında yapılabilmesi, mirasçıların taşınmazı aile içerisinde tutabilmeleri açısından ayrıca önem kazanmıştır.

Bu süreçte ihale şartlarının önceden incelenmesi, taşınmazın değerinin değerlendirilmesi, teklif sınırının müvekkille birlikte belirlenmesi ve ihale sürecinin usulüne uygun şekilde takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış İstenmeyebilir mi?

Ortaklardan biri satış istemese dahi diğer ortakların ortaklığın sona erdirilmesini talep etmesi halinde dava açılabilir.

Ancak taşınmazın aynen taksim edilmesinin mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “Ben satış istemiyorum.” şeklindeki tek taraflı irade her durumda ortaklığın giderilmesi sürecini engellemez. Somut olayın özelliklerine göre aynen taksim veya satış seçeneklerinden biri uygulanabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceği taşınmaz sayısı, ortak sayısı, tapu kayıtları, mirasçılık durumu, bilirkişi incelemeleri, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın kapsamı gibi birçok faktöre bağlıdır.

Özellikle çok sayıda taşınmazın veya çok sayıda ortağın bulunduğu dosyalarda inceleme süreci daha kapsamlı olabilir.

Bu nedenle dava süresi hakkında somut dosya incelenmeden kesin bir süre vermek doğru değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Dava açılmadan önce;

• Tapu kayıtlarının güncel durumunun incelenmesi,
• Ortakların ve pay oranlarının belirlenmesi,
• Miras söz konusuysa mirasçılık durumunun tespit edilmesi,
• Taşınmazların aynen taksime uygun olup olmadığının değerlendirilmesi,
• Taşınmazların mevcut kullanım durumunun incelenmesi,
• Taşınmazların değerleri hakkında ön değerlendirme yapılması,
• Varsa diğer ortaklarla yapılan anlaşmaların ve yazışmaların incelenmesi,
• Satış söz konusu olacaksa yeni ihale düzenlemesinin somut taşınmaz bakımından uygulanıp uygulanamayacağının değerlendirilmesi,
• İlk artırmaya katılabilecek mirasçıların ve ihale şartlarının belirlenmesi,
• Taşınmazın başka bir şehirde bulunması halinde ihale işlemlerinin vekil aracılığıyla takip edilip edilemeyeceğinin değerlendirilmesi

önemlidir.

Özellikle birden fazla taşınmazın bulunduğu dosyalarda her taşınmazın ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, ilk bakışta yalnızca “taşınmaz satılsın ve para paylaşılsın” şeklinde görülebilse de uygulamada taraf teşkili, mülkiyet kayıtları, mirasçılık ilişkileri, aynen taksim imkânı, bilirkişi raporları, ihale şartları ve satış süreci bakımından birçok hukuki ve teknik ayrıntı içerebilir.

Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağının doğru şekilde belirlenmesi, mirasçıların haklarının korunması bakımından ayrıca önem taşımaktadır.

Ayrıca taşınmazın farklı bir şehirde bulunması, mirasçının ihaleye katılabilmek için mutlaka o şehre gitmesini gerektirmeyebilir. İhalenin tabi olduğu usule göre gerekli işlemlerin vekil aracılığıyla takip edilmesi mümkün olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları ve bu davalar sonucunda gerçekleştirilen taşınmaz ihaleleri, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biri olup, büromuzca farklı şehirlerde bulunan taşınmazların ihale süreçleri de takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

Ortak olduğunuz bir taşınmazın paylaşılması, satılması veya ortaklığın sona erdirilmesi konusunda diğer ortaklarla anlaşamıyorsanız, dava açmadan önce mevcut hukuki durumun değerlendirilmesi önemlidir.

Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk ihalenin yalnızca malik mirasçılar arasında yapılabilmesi, ilk ihalede satış gerçekleşmemesi halinde ise ikinci ihalenin genel katılıma açık olarak yapılacak olması, mirasçılar açısından ihale sürecinin doğru takip edilmesini daha da önemli hale getirmiştir.

Büromuzca bugüne kadar farklı şehirlerde bulunan taşınmazlara ilişkin çok sayıda ihale işlemi takip edilmiş, müvekkillerin talepleri ve belirledikleri teklif sınırları doğrultusunda ihalelere katılım sağlanmıştır. Gerekli şartların oluşması halinde, ihaleye girilen taşınmazların müvekkiller adına kazanılması yönünde işlemler yürütülmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de ortaklığın giderilmesi davaları ve ihale süreçleri takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek ortaklığın giderilmesi, miras kalan taşınmazların paylaşılması ve taşınmaz ihaleleri hakkında hukuki destek alabilirsiniz.