GAYRİMENKUL HUKUKU, KİRA HUKUKU

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracının karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir sözleşmedir. Ancak kira ilişkisi her zaman sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonuna kadar devam etmek zorunda değildir. Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi veya tarafların sözleşmeye ve kanuna uygun şekilde fesih bildiriminde bulunmasıyla kira sözleşmesi sona erebilir.

Kira sözleşmesinin feshi konusunda; sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, konut veya işyeri niteliği, fesih bildirimini kimin yaptığı ve fesih sebebi önem taşır. Bu nedenle yalnızca “sözleşmeyi feshediyorum” şeklinde bir bildirim yapılması her durumda yeterli olmayabilir.

Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

Kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin türüne ve fesih sebebine göre farklı şekillerde gerçekleşebilir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümleri dikkate alınmalıdır.

Tarafların sözleşmede belirlenen süreyi, fesih bildirim sürelerini ve kanunda öngörülen şartları birlikte değerlendirmesi gerekir. Fesih bildiriminin zamanında yapılmaması, sözleşmenin beklenenden daha uzun süre devam etmesine veya taraflar arasında yeni bir uyuşmazlık ortaya çıkmasına neden olabilir.

Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona erer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması kiraya veren açısından sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermiş olmasına dayanarak kira ilişkisini sona erdiremez. Kanunda öngörülen diğer sona erme ve tahliye sebeplerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kiracı kira sözleşmesini süresi dolmadan feshedebilir mi?

Kiracının belirli süreli kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmek istemesi ile sözleşmenin olağan şekilde sona ermesi birbirinden farklıdır.

Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk etmesi, her durumda kira borcunun aynı anda sona erdiği anlamına gelmez.

Kiracının erken ayrılması halinde TBK m.325 kapsamında kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ve somut olayın diğer şartları dikkate alınabilir. Kiracının sorumluluğunun kapsamı, taşınmazın yeniden kiraya verilip verilmediği ve kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kiracının taşınmazı boşaltmadan veya anahtar teslimini gerçekleştirmeden önce fesih ve erken tahliye sonuçlarının değerlendirilmesi önemlidir.

Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmesini sürenin sonunda feshedebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün değildir.

Kiraya veren açısından kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için kanunda düzenlenen nedenlerden birinin bulunması gerekebilir.

Örneğin;

• Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Yeni malikin ihtiyacı,
• Kira bedelinin ödenmemesi,
• İki haklı ihtar,
• Tahliye taahhüdü,
• Yeniden inşa veya esaslı onarım,
• Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı

gibi nedenler somut olayın şartlarına göre değerlendirilerek kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi ile tahliye sebeplerinin aynı kavramlar olmadığı özellikle dikkate alınmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih süreleri, sözleşmenin niteliğine ve kanundaki düzenlemelere göre belirlenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren bakımından uygulanacak fesih hükümleri aynı değildir. Özellikle kiraya verenin fesih hakkı bakımından kanunda kiracıyı koruyan özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin feshi değerlendirilirken yalnızca sözleşmedeki genel hükümlere değil, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerine de bakılması gerekir.

Kiraya veren kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeden ve istediği zaman sona erdirmesi mümkün değildir.

Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesi tek başına kiraya verene fesih hakkı sağlamaz.

Bunun yanında kanun, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı tanımaktadır.

Dolayısıyla sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve fesih bildiriminin yapıldığı tarih birlikte incelenmelidir.

Fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir mi?

Kira sözleşmesinin feshi bakımından bildirimin şekli önemlidir.

Kanunun yazılı şekil öngördüğü durumlarda fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekir. Ayrıca yazılı bildirim, taraflar arasında ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda fesih iradesinin ve bildirim tarihinin ispatı açısından da önem taşır.

Bu nedenle fesih bildiriminin noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü posta veya ispat bakımından elverişli başka bir yöntemle yapılması tercih edilebilir.

Özellikle fesih süresinin hesaplanmasının önemli olduğu durumlarda bildirimin karşı tarafa ne zaman ulaştığının ispat edilebilir olması gerekir.

Kiracının anahtarı teslim etmesi kira sözleşmesini sona erdirir mi?

Kiracının taşınmazı boşaltması ile kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi her zaman aynı anda gerçekleşmeyebilir.

Anahtarın teslim edilmesi, taşınmazın fiilen kullanılmadığının önemli bir göstergesidir. Ancak teslimin ne zaman ve hangi şartlarda gerçekleştiği, kira borcunun hangi tarihe kadar devam ettiği ve tarafların fesih iradelerinin nasıl ortaya konulduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kiracının taşınmazı boşaltması halinde anahtar tesliminin belgelendirilmesi önem taşır.

Kira sözleşmesi feshedildiğinde kira borcu ne zaman sona erer?

Kira borcunun hangi tarihte sona ereceği, sözleşmenin hangi nedenle ve hangi tarihte sona erdiğine göre değişebilir.

Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk etmesi, kiraya verenin haklı nedenle fesih yapması veya tarafların anlaşarak kira ilişkisini sona erdirmesi farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Özellikle erken tahliye halinde kiracının kira bedelinden doğan sorumluluğunun devam edip etmediği ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle “taşınmazı boşalttım, artık kira borcum yoktur” şeklindeki genel bir kabul her olay bakımından doğru olmayabilir.

Fesih bildirimi yapıldıktan sonra tahliye davası açılması gerekir mi?

Her fesih bildiriminin ardından mutlaka tahliye davası açılması gerektiği söylenemez.

Kiracı, geçerli bir fesih bildirimi sonrasında taşınmazı süresinde teslim ederse ayrıca tahliye davasına ihtiyaç duyulmayabilir.

Buna karşılık kira ilişkisinin sona erdiği ileri sürülmesine rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, olayın özelliklerine göre tahliye davası veya icra yoluyla tahliye gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Burada fesih sebebinin doğru belirlenmesi ve gerekli bildirim sürelerine uyulması önemlidir.

Kira sözleşmesinin feshi ile tahliye arasındaki fark nedir?

Fesih, kira sözleşmesinin hukuki olarak sona erdirilmesine yönelik irade açıklamasıdır.

Tahliye ise kiracının taşınmazı fiilen boşaltması ve taşınmazın kiraya verene teslim edilmesiyle ilgilidir.

Bazı durumlarda fesih ve tahliye aynı süreç içerisinde gerçekleşirken bazı durumlarda kira sözleşmesinin sona erdiği ileri sürülmesine rağmen kiracı taşınmazı kullanmaya devam edebilir.

Bu nedenle fesih bildirimi, sözleşmenin sona erme tarihi ve taşınmazın fiili teslim tarihi birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinin feshi için arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamında başvuru yapılması gerekmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Ancak her hukuki işlem ve her takip bakımından aynı usulün uygulanacağı düşünülmemelidir. Özellikle tahliye, kira alacağı ve icra süreçlerinde izlenecek yolun somut uyuşmazlığa göre belirlenmesi gerekir.

Kira sözleşmesini feshetmeden önce nelere dikkat edilmelidir?

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinden önce;

• Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olup olmadığı,
• Sözleşmenin başlangıç tarihi,
• Kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri,
• Fesih bildiriminin hangi tarafça yapılacağı,
• Kanuni veya sözleşmesel bildirim süreleri,
• Fesih için özel bir sebep gerekip gerekmediği,
• Kira bedeli ve diğer borçların durumu,
• Anahtar tesliminin nasıl yapılacağı,
• Tahliye ve teslim tarihinin nasıl belgelendirileceği,
• Fesih sonrasında tarafların birbirlerinden alacak veya tazminat talep edip edemeyeceği

ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Özellikle fesih bildiriminin yanlış zamanda yapılması veya yanlış hukuki sebebe dayanılması, kira ilişkisinin beklenen tarihte sona ermemesine ve yeni bir uyuşmazlık ortaya çıkmasına neden olabilir.

Kira Sözleşmesinin Feshinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesinin feshi; yalnızca bir fesih bildirimi hazırlanmasından ibaret olmayabilir. Sözleşmenin türü, kira süresi, fesih tarihi, tarafların yükümlülükleri, tahliye şartları, kira alacağı ve varsa tazminat talepleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle kiracının erken tahliyesi, kiraya verenin fesih hakkı, on yıllık uzama süresinin sona ermesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt, tahliye taahhüdü ve kira alacakları bakımından farklı hukuki kurallar uygulanabilmektedir.

Bu nedenle fesih bildiriminin hazırlanmasından önce sözleşmenin ve somut olayın hukuki durumunun değerlendirilmesi, sürelere dikkat edilmesi ve gerekli hukuki işlemlerin doğru şekilde yürütülmesi önem taşır.

Kira sözleşmesinin feshi, kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kira alacakları, tahliye süreçleri ve kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin hukuki süreçler, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanları arasında yer almaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesi, fesih şartları, bildirim süreleri, tahliye koşulları ve tarafların hak ve yükümlülükleri birlikte değerlendirilerek uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak kira sözleşmesinin feshi, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, fesih bildirimlerinin hazırlanması, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar, kira alacakları ve tahliye süreçlerinde hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek kira sözleşmesinin feshi, fesih bildirimi, kira alacakları ve tahliye süreçleri hakkında hukuki destek alabilirsiniz.