GAYRİMENKUL HUKUKU, MİRAS HUKUKU

ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL DAVASI

Bir taşınmazın maliki veya hak sahibi, taşınmazından hukuka aykırı şekilde yararlanan ya da taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmasını engelleyen kişilere karşı çeşitli hukuki yollara başvurabilir.

Taşınmazın haksız şekilde kullanılması halinde gündeme gelen en önemli hukuki yolların başında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları gelir.

Bu iki talep çoğu durumda birlikte ileri sürülebilmekle birlikte hukuki amaçları birbirinden farklıdır. Elatmanın önlenmesi ile taşınmaza yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi amaçlanırken, ecrimisil ile geçmiş dönemdeki haksız kullanım nedeniyle oluşan zararın veya kullanım karşılığının giderilmesi amaçlanır.

Elatmanın Önlenmesi Davası Nedir?

Elatmanın önlenmesi davası, malik veya taşınmaz üzerinde üstün hak sahibi olan kişinin, taşınmazına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesini sağlamak amacıyla açtığı davadır.

Bir kişinin taşınmazı herhangi bir hukuki hakka dayanmaksızın kullanması, taşınmazın bir bölümünü işgal etmesi, taşınmazdan yararlanmayı engellemesi veya malikinin kullanım hakkına müdahale etmesi halinde elatmanın önlenmesi talep edilebilir.

Yargıtay da taşınmazlara ilişkin tapu kaydına ve mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davalarını taşınmaz ve gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirmektedir.

Elatmanın Önlenmesi Hangi Durumlarda Açılabilir?

Somut olayın özelliklerine göre;

• Taşınmazın haksız şekilde kullanılması,
• Taşınmaza izinsiz girilmesi,
• Taşınmaz üzerinde hak sahibinin kullanımını engelleyen fiillerde bulunulması,
• Taşınmazın bir bölümünün işgal edilmesi,
• Taşınmazın hak sahibinin rızası dışında kullanılması,
• Haksız yapı veya kullanım nedeniyle taşınmazdan yararlanılamaması

gibi durumlarda elatmanın önlenmesi talep edilebilir.

Ancak müdahalenin gerçekten haksız olup olmadığı, tarafların taşınmaz üzerindeki hakları ve varsa kullanım konusunda verilmiş izin veya sözleşmeler birlikte değerlendirilmelidir.

Elatmanın Önlenmesi Davasında Ne Talep Edilir?

Bu davada temel amaç, taşınmaza yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesidir.

Davanın niteliğine göre taşınmazın haksız kullanımına son verilmesi, taşınmazın boşaltılması veya müdahalenin ortadan kaldırılması yönünde karar verilmesi istenebilir.

Taşınmaz üzerinde hukuka aykırı şekilde meydana getirilen yapı, eklenti veya benzeri bir müdahale bulunması halinde somut olayın şartlarına göre yıkım (kal) talebi de gündeme gelebilir.

Ecrimisil Davası Nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması nedeniyle, hak sahibinin geçmiş dönem için talep edebileceği haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil talebinde yalnızca taşınmazın kullanılmış olması yeterli değildir. Kullanımın hukuki bir dayanağının bulunup bulunmadığı ve hak sahibinin bu kullanım nedeniyle hangi dönem bakımından talepte bulunabileceği de değerlendirilmelidir.

Ecrimisil miktarının belirlenmesinde taşınmazın niteliği, kullanım şekli, bulunduğu yer, emsal kira bedelleri ve kullanım dönemi gibi çeşitli unsurlar önem taşıyabilir.

Elatmanın Önlenmesi ile Ecrimisil Birlikte İstenebilir mi?

Evet.

Somut olayın şartları uygunsa elatmanın önlenmesi ile ecrimisil aynı dava içerisinde birlikte talep edilebilir.

Bu durumda bir yandan devam eden haksız müdahalenin sona erdirilmesi, diğer yandan geçmiş dönemde gerçekleşen haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talep edilmesi söz konusu olabilir.

Örneğin bir kişinin taşınmazı hukuki bir hakka dayanmaksızın kullanmaya devam etmesi halinde, taşınmazın kullanılmasının sona erdirilmesi için elatmanın önlenmesi, geçmişteki haksız kullanım dönemi için ise ecrimisil talep edilebilir.

Taşınmazın Haksız Kullanılması Ecrimisil İçin Yeterli midir?

Her olay bakımından yalnızca taşınmazın kullanılmış olması yeterli değildir.

Taşınmazı kullanan kişinin kullanım hakkının bulunup bulunmadığı, taraflar arasında kira veya başka bir sözleşme olup olmadığı, kullanımın hangi tarihte başladığı ve hak sahibinin bu kullanıma ilişkin tutumu gibi hususlar incelenmelidir.

Özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, paydaşların birbirlerinin kullanımına yönelik talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Paydaşlar Arasında Ecrimisil Talep Edilebilir mi?

Evet, ancak paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıkları üçüncü kişinin taşınmazı haksız kullanmasından farklı özellikler taşır.

Bir taşınmaz birden fazla kişiye ait olduğunda, her paydaşın taşınmaz üzerindeki hakkı ve diğer paydaşların kullanımına ilişkin durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını veya diğer paydaşların kullanımını engelleyecek şekilde kullanması halinde ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun uygulanıp uygulanmayacağı da somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, hak sahibinin taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmesi ve taşınmazdan yararlanma konusunda talepte bulunmasıyla ilgili bir hukuki durumdur.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, taşınmazın niteliği ve kullanım şekline göre intifadan men koşulunun aranıp aranmayacağı önem taşıyabilir.

Bu nedenle paydaşlar arasındaki her uyuşmazlıkta aynı sonuca ulaşılması mümkün değildir.

Taşınmazın tarım arazisi, konut, işyeri veya başka bir nitelikte olması; kullanım biçimi; tarafların önceki ilişkileri ve taşınmazdan fiilen kimin yararlandığı gibi hususlar birlikte değerlendirilmelidir.

Ecrimisil Miktarı Nasıl Belirlenir?

Ecrimisil miktarının belirlenmesinde taşınmazın gerçek kullanım değeri ve somut olayın özellikleri önemlidir.

Bu kapsamda;

• Taşınmazın konumu,
• Niteliği,
• Yüzölçümü,
• Kullanım şekli,
• Kullanım dönemi,
• Emsal kira bedelleri,
• Taşınmazın gelir getirme kapasitesi

gibi unsurlar değerlendirilebilir.

Uyuşmazlık halinde bilirkişi incelemesi yapılması ve emsal taşınmazların araştırılması gündeme gelebilir.

Ecrimisil Davasında Hangi Dönem İçin Talepte Bulunulabilir?

Ecrimisil talebinde geçmişteki haksız kullanım dönemi önem taşır.

Talep edilecek dönemin başlangıcı ve sonu, kullanımın ne zaman başladığı, haksız kullanımın devam edip etmediği ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir.

Bu nedenle taşınmazın hangi tarihten itibaren kim tarafından kullanıldığının belgelerle ve diğer delillerle ortaya konulması önemlidir.

Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• Tapu kayıtları,
• Kadastro kayıtları,
• Kira sözleşmeleri,
• İhtarname ve yazışmalar,
• Fotoğraflar,
• Keşif,
• Bilirkişi incelemesi,
• Tanık anlatımları,
• Belediye kayıtları,
• Emsal kira araştırmaları,
• Taşınmazın kullanımını gösteren diğer belgeler

delil olarak değerlendirilebilir.

Özellikle ecrimisil miktarının belirlenmesinde taşınmazın yerinde incelenmesi ve emsal kullanım bedellerinin araştırılması önem taşıyabilir.

Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında yalnızca taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu değil, taşınmazın nasıl kullanıldığı, kullanımın hangi tarihte başladığı, kullanan kişinin hukuki bir hakkının bulunup bulunmadığı ve tarafların birbirleriyle olan hukuki ilişkileri de önem taşır.

Özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda mülkiyet yapısının, kullanım biçiminin, intifadan men koşulunun ve ecrimisil hesabının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Davanın yalnızca müdahalenin sona erdirilmesine mi, yoksa geçmiş dönem haksız kullanım bedelinin de tahsiline mi yönelik olacağı doğru şekilde belirlenmelidir.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda tapu kayıtları, taşınmazın kullanım şekli, tarafların hakları ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

Taşınmazınızın başka bir kişi tarafından izinsiz veya hukuka aykırı şekilde kullanıldığını, taşınmaz üzerindeki kullanım hakkınızın engellendiğini veya geçmiş dönemdeki haksız kullanım nedeniyle zarara uğradığınızı düşünüyorsanız, hukuki durumun ayrıntılı şekilde incelenmesi önemlidir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve taşınmaz hukukundan kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.