TAPU KAYDI – TAPU SİCİLİ DAVALARI
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ, TAPU KAYDININ İPTALİ, TAPU SİCİLİNDEKİ YANLIŞLIĞIN DÜZELTİLMESİ VE TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI
Tapu kayıtları, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların resmi olarak gösterilmesi bakımından büyük önem taşır. Ancak tapu sicilinde zaman içerisinde yanlışlıklar, eksiklikler veya hukuki gerçeği yansıtmayan kayıtlar ortaya çıkabilir.
Bu tür durumlarda tapu kaydının düzeltilmesi, tapu kaydının iptali, tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi veya tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bu talepler birbirine yakın görünmekle birlikte hukuki nitelikleri ve sonuçları birbirinden farklıdır.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi
Tapu kaydının düzeltilmesi, tapu sicilinde bulunan yanlış veya eksik bir bilginin gerçek duruma uygun hale getirilmesini ifade eder.
Örneğin taşınmaz malikinin adının veya soyadının yanlış yazılması, baba adında hata bulunması, kimlik bilgilerinin hatalı geçirilmesi ya da tapu kaydında maddi bir yanlışlık bulunması halinde düzeltme ihtiyacı ortaya çıkabilir.
Burada temel amaç, mevcut tapu kaydının tamamen ortadan kaldırılması değil, kaydın doğru hale getirilmesidir.
Tapu Kaydının İptali
Tapu kaydının iptali ise tapuda bulunan mevcut tescilin hukuki dayanağının bulunmadığının veya geçersiz olduğunun ileri sürüldüğü durumlarda gündeme gelir.
Örneğin;
- Miras bırakanın yaptığı muvazaalı devirler,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar,
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
- Hile,
- İkrah,
- Ehliyetsizlik,
- İnançlı işlem,
- Sahtecilik,
- Hukuka aykırı tescil
gibi nedenlerle tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil talep edilebilir.
Bu nedenle tapu kaydının iptali, basit bir kayıt düzeltmesinden farklıdır. Burada mevcut tescilin hukuki geçerliliği ve taşınmaz üzerindeki gerçek hak sahipliği tartışılmaktadır.
Tapu Sicilindeki Yanlışlığın Düzeltilmesi
Tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi, uygulamada tapu kaydının düzeltilmesiyle yakın anlamda kullanılabilmekle birlikte, uyuşmazlığın hangi kayıtta ve hangi işlem nedeniyle ortaya çıktığının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Tapu sicilinde;
- İsim ve soyisim,
- Baba adı,
- Kimlik bilgileri,
- Pay oranları,
- Yüzölçümü,
- Taşınmazın niteliği,
- Eski ve yeni kayıtlar arasındaki farklılıklar
gibi konularda yanlışlıklar bulunabilir.
Yanlışlığın açık bir maddi hata niteliğinde olması halinde ilgili idari başvuru yolları değerlendirilebilir.
Ancak düzeltme işlemi başka bir kişinin mülkiyet hakkını etkiliyor veya taraflar arasında gerçek bir ayni hak uyuşmazlığı bulunuyorsa, mahkeme yoluna başvurulması gerekebilir.
Bu nedenle tapu sicilindeki yanlışlığın niteliği belirlenmeden doğrudan bir dava türü belirlemek doğru olmayabilir.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi ile Tapu Kaydının İptali Arasındaki Fark Nedir?
Bu iki hukuki işlem birbirinden farklıdır.
Tapu kaydının düzeltilmesinde amaç, kayıtta bulunan yanlışlığın giderilmesidir.
Tapu kaydının iptalinde ise mevcut tescilin hukuki geçerliliği tartışılır ve gerekli şartların bulunması halinde kaydın iptali ile gerçek hak sahibi adına tescil istenir.
Örneğin kişinin adının tapuda yanlış yazılması ile taşınmazın hukuka aykırı bir işlem sonucunda başka bir kişi adına tescil edilmesi aynı hukuki sorun değildir.
Bu ayrım, açılacak davanın türü ve talep sonucunun doğru belirlenmesi bakımından büyük önem taşır.
Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Tazminat Davası
Tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat talepleri ise diğer üç konudan farklı bir hukuki nitelik taşır.
Tapu sicilinin tutulması sırasında meydana gelen hukuka aykırılık nedeniyle bir kişinin malvarlığında zarar oluşması halinde, somut olayın şartlarına göre Devletin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumluluğu düzenlenmiştir.
Burada amaç doğrudan tapu kaydının düzeltilmesi veya iptali değil, tapu sicilinin tutulması nedeniyle ortaya çıkan zararın giderilmesidir.
Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zarar Hangi Durumlarda Gündeme Gelebilir?
Tapu sicilinin tutulması sırasında yapılan hata veya hukuka aykırılık nedeniyle kişinin mülkiyet hakkı veya malvarlığı bakımından zarara uğraması halinde tazminat talebi gündeme gelebilir.
Ancak her tapu uyuşmazlığı otomatik olarak Devletin tazminat sorumluluğunu doğurmaz.
Öncelikle;
- Tapu sicilinde bir hukuka aykırılık veya hata bulunup bulunmadığı,
- Bu hata ile ortaya çıkan zarar arasında nedensellik bağı olup olmadığı,
- Gerçek ve hesaplanabilir bir zararın meydana gelip gelmediği,
- Olayın TMK m. 1007 kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği
incelenmelidir.
Tapu Sicilinden Doğan Tazminat Davası ile Tapu İptali Aynı Dava mıdır?
Hayır.
Tapu iptali ve tescil davasında temel amaç, hukuka aykırı olduğu ileri sürülen tapu kaydının iptal edilmesi ve gerçek hak sahibi adına tescil yapılmasıdır.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat davasında ise temel mesele, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararın parasal olarak giderilmesidir.
Dolayısıyla somut olayda hangi hukuki hakkın ihlal edildiğinin ve hangi sonucun elde edilmek istendiğinin doğru belirlenmesi gerekir.
Tapu Uyuşmazlıklarında Hangi Belgeler İncelenir?
Tapu uyuşmazlıklarının çözümünde yalnızca güncel tapu kaydının incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre;
- Güncel tapu kayıtları,
- Eski tarihli tapu kayıtları,
- Resmi senetler,
- Kadastro belgeleri,
- Mirasçılık belgeleri,
- Nüfus kayıtları,
- Veraset ve intikal belgeleri,
- Sözleşmeler,
- Tapu işlem dosyaları,
- Belediye ve kadastro kayıtları,
- Banka kayıtları,
- Tanık anlatımları,
- Bilirkişi incelemeleri
değerlendirilebilir.
Özellikle taşınmazın geçmişten günümüze kadar geçirdiği işlemlerin incelenmesi, uyuşmazlığın gerçek nedeninin ortaya çıkarılması açısından önemlidir.
Tapu Uyuşmazlıklarında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
Dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya taşınmaz üzerinde yeni bir işlem yapılması halinde hak kaybı meydana gelebilecek durumlarda, somut olayın şartlarına göre ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak ihtiyati tedbir konusunda da her uyuşmazlık aynı şekilde değerlendirilmez.
Taşınmazın mevcut durumu, uyuşmazlığın hukuki niteliği ve tedbir talebinin dayanakları birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu Uyuşmazlıklarında Süreler Önemli midir?
Evet.
Tapu uyuşmazlıklarında süre konusu son derece önemlidir.
Davanın dayandığı hukuki sebebe göre zamanaşımı, hak düşürücü süre veya herhangi bir süre sınırlamasının bulunup bulunmadığı farklı şekilde değerlendirilebilir.
Özellikle eski tarihli tapu işlemlerinde, işlemin ne zaman yapıldığı, uyuşmazlığın ne zaman öğrenildiği ve hangi hukuki sebebe dayanıldığı ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Bu nedenle dava açılmadan önce süre yönünden ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi, Tapu İptali, Tapu Sicilindeki Yanlışlığın Düzeltilmesi ve Tazminat Birbirinden Farklı mıdır?
Evet.
Kısaca;
Tapu kaydının düzeltilmesi: Tapudaki yanlış veya eksik bilginin doğru hale getirilmesini amaçlar.
Tapu kaydının iptali: Hukuka aykırı veya geçersiz olduğu ileri sürülen tescilin ortadan kaldırılmasını ve koşulları varsa gerçek hak sahibi adına tescili amaçlar.
Tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi: Sicilde bulunan yanlışlığın niteliğine göre idari veya yargısal yollarla giderilmesini ifade eder.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat: Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan ve kişide meydana gelen zararın, şartları oluştuğunda tazmin edilmesini amaçlar.
Bu nedenle tapu uyuşmazlıklarında yalnızca “tapuda hata var” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak yerine, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin ayrıntılı şekilde belirlenmesi gerekir.
Tapu Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Tapu uyuşmazlıkları doğrudan mülkiyet hakkını ve kişilerin malvarlığını ilgilendirdiğinden, doğru hukuki yolun belirlenmesi büyük önem taşır.
Tapu kaydının düzeltilmesi ile tapu kaydının iptali aynı hukuki sonucu doğurmadığı gibi, tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi ile tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararın tazmini de birbirinden farklıdır.
Bu nedenle taşınmazın geçmiş kayıtlarının, tapu işlem belgelerinin, sözleşmelerin, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin ve diğer delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Tapu kaydının düzeltilmesi, tapu kaydının iptali, tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi ve tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat davaları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.
Hukuki Destek Alabilirsiniz
Tapu kaydınızda yanlışlık bulunduğunu, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığını, taşınmazınızın hukuka aykırı şekilde başka bir kişi adına tescil edildiğini veya tapu sicilinin tutulmasından dolayı zarara uğradığınızı düşünüyorsanız, dava açmadan önce hukuki durumun ayrıntılı şekilde incelenmesi önemlidir.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak tapu kaydının düzeltilmesi, tapu kaydının iptali, tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi ve tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat davaları başta olmak üzere taşınmaz ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.
Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek tapu ve taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.