ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – EKSİP VE AYIPLI İFA DAVALARI

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALAR, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ, EKSİK VE AYIPLI İŞ BEDELİ İLE TAZMİNAT DAVALARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve hem taşınmazın hem de yapılacak yapının geleceğini doğrudan etkileyen önemli sözleşmelerdendir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi arsasını ortaya koyarken, yüklenici de kararlaştırılan yapıyı belirlenen şartlara ve sürede tamamlamayı üstlenir.

Uygulamada sözleşmenin hiç gereği gibi yerine getirilmemesi, inşaatın zamanında tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat yapılması, bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun teslim edilmemesi ya da taraflardan birinin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi nedeniyle çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir.

Bu uyuşmazlıkların çözümünde yalnızca sözleşmenin incelenmesi yeterli olmayabilir. Sözleşme hükümleri, yapı ruhsatı, mimari proje, teknik şartname, teslim durumu, tapu kayıtları, ödeme ve devir işlemleri ile inşaatın fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirli arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması karşılığında yüklenicinin taşınmaz üzerinde kararlaştırılan yapıyı meydana getirmesini kabul eder.

Sözleşmenin içeriğine göre yüklenicinin hangi bağımsız bölümleri alacağı, arsa sahibine hangi bölümlerin bırakılacağı, inşaatın hangi özelliklerde yapılacağı, teslim tarihi ve tarafların diğer hak ve yükümlülükleri belirlenebilir.

Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması veya mevcut sözleşmenin hukuki açıdan incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hangi Davalar Doğabilir?

Sözleşmenin uygulanması sırasında ortaya çıkan uyuşmazlığın niteliğine göre farklı dava ve talepler gündeme gelebilir.

Bunlar arasında;

• Sözleşmenin feshi veya sona erdirilmesine ilişkin talepler,
• Tapu iptali ve tescil talepleri,
• Eksik iş bedelinin tahsili,
• Ayıplı iş nedeniyle bedel indirimi veya diğer hukuki talepler,
• Ayıpların giderilmesi,
• Gecikmeden kaynaklanan zararların tazmini,
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle alacak talepleri,
• Cezai şart talepleri,
• Maddi zararların tazmini,
• Somut olayın şartlarına göre diğer sözleşmesel talepler

gündeme gelebilir.

Yargıtay’ın güncel iş bölümünde de arsa payı veya kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan davalar ile eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ayrı bir görev alanı içerisinde düzenlenmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sözleşmeden doğan temel yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilir.

İnşaatın sözleşmede öngörülen sürede tamamlanmaması, inşaatın ciddi şekilde gecikmesi, yüklenicinin işi gereği gibi yapmaması veya sözleşmenin devamının taraflardan biri açısından hukuken sürdürülemez hale gelmesi gibi durumlarda fesih talepleri değerlendirilebilir.

Ancak her gecikme veya her eksiklik otomatik olarak sözleşmenin feshi sonucunu doğurmaz. Fesih hakkının bulunup bulunmadığı; sözleşmenin hükümleri, tarafların edimlerinin niteliği, ihlalin kapsamı ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir.

İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacak Davası

Arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflardan birinin sözleşme gereğince yerine getirmesi gereken edimi yerine getirmemesi nedeniyle alacak hakkı ortaya çıkabilir.

Örneğin yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak tamamlaması gereken işlerin bedeli, arsa sahibinin sözleşmeye aykırı olarak yaptığı ödemeler, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart veya diğer sözleşmesel alacaklar uyuşmazlık konusu olabilir.

Alacağın kapsamının belirlenmesinde sözleşme hükümleri ve tarafların fiili olarak gerçekleştirdiği işlemler büyük önem taşır.

Eksik İş Bedeli Davası Nedir?

Eksik iş, yapılması kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmaması veya sözleşmede öngörülen işin tamamlanmamış olması durumunda gündeme gelir.

Örneğin ortak alanların tamamlanmaması, sözleşmede bulunmasına rağmen bazı imalatların yapılmaması, bağımsız bölümün kararlaştırılan özelliklerle teslim edilmemesi veya projede bulunması gereken bazı işlerin gerçekleştirilmemesi eksik iş iddiasına konu olabilir.

Eksik iş bedelinin belirlenmesinde yapılmayan işlerin neler olduğu, bunların tamamlanması için gerekli maliyet ve sözleşmede kararlaştırılan teknik özellikler önem taşır.

Bu nedenle eksik iş iddiasının yalnızca genel bir değerlendirmeyle değil, mümkün olduğunca teknik inceleme ve bilirkişi değerlendirmesiyle ortaya konulması gerekir.

Ayıplı Yapı Nedeniyle Dava Açılabilir mi?

Yapının veya yapılan imalatın sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımaması ya da kullanım amacını etkileyen nitelikte bir kusur bulunması halinde ayıplı iş veya ayıplı yapı nedeniyle hukuki talepler gündeme gelebilir.

Ayıp; kullanılan malzemeden işçilik kalitesine, teknik uygulamalardan projeye ve sözleşmede belirlenen özelliklere kadar farklı alanlarda ortaya çıkabilir.

Ayıbın niteliğinin belirlenmesinde yapıdaki mevcut durum, sözleşme, teknik şartname, proje ve diğer teknik belgeler birlikte değerlendirilir.

Yapıdaki Ayıpların Giderilmesi Davası

Ayıplı veya sözleşmeye aykırı imalatın giderilmesi de somut olayın şartlarına göre talep edilebilecek hukuki sonuçlardan biridir.

Örneğin yapıda meydana gelen çatlaklar, su sızıntıları, izolasyon problemleri, tesisat sorunları, hatalı imalatlar veya sözleşmeye aykırı uygulamalar bakımından ayıbın giderilmesi gündeme gelebilir.

Burada önemli olan husus, mevcut ayıbın gerçekten sözleşme kapsamında yüklenicinin sorumluluğunda bulunup bulunmadığının belirlenmesidir.

Bu nedenle yapıdaki sorunun ne olduğu, neden kaynaklandığı, giderilmesinin mümkün olup olmadığı ve giderim maliyetinin ne kadar olduğu teknik incelemeyle ortaya konulabilir.

Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?

Eksik iş ile ayıplı iş birbirinden farklı kavramlardır.

Eksik iş, yapılması gereken bir işin hiç yapılmaması veya tamamlanmaması ile ilgilidir.

Ayıplı iş ise yapılan işin mevcut olmasına rağmen sözleşmede kararlaştırılan veya işin niteliği gereği bulunması gereken özellikleri taşımamasıyla ilgilidir.

Bu ayrım, talep edilecek hukuki sonucun ve hesaplanacak bedelin belirlenmesi bakımından önemlidir.

İnşaatın Geç Tamamlanması Nedeniyle Tazminat Talep Edilebilir mi?

Yüklenicinin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması nedeniyle arsa sahibinin veya diğer hak sahiplerinin zarar görmesi halinde, somut olayın şartlarına göre tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Gecikme süresi, sözleşmede belirlenen teslim tarihi, fiili teslim tarihi, tarafların kusur durumu ve meydana gelen zarar birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle bağımsız bölümün zamanında teslim edilmemesi nedeniyle ortaya çıkan kullanım kaybı, kira kaybı veya diğer zararların bulunup bulunmadığı ayrıca incelenebilir.

İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Davası

İnşaat sözleşmesine aykırılık nedeniyle ortaya çıkan zararların tazmini de talep edilebilir.

Tazminatın kapsamı, sözleşmeye aykırılığın niteliğine ve meydana gelen zarara göre değişebilir.

Eksik veya ayıplı imalat, geç teslim, sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi ya da diğer sözleşme ihlalleri nedeniyle oluşan zararların somut delillerle ortaya konulması gerekir.

Her uyuşmazlıkta talep edilebilecek tazminatın aynı olmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle sözleşme ve zararın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaat Uyuşmazlıklarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Önemli midir?

İnşaat uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü teknik özellik taşır. Yapının sözleşmeye uygun olup olmadığı, eksik veya ayıplı iş bulunup bulunmadığı, mevcut ayıbın hangi sebepten kaynaklandığı ve giderim maliyetinin ne kadar olduğu çoğu zaman teknik inceleme gerektirir.

Bu nedenle mahkeme tarafından taşınmaz üzerinde keşif yapılması ve uzman bilirkişilerden rapor alınması önem taşıyabilir.

Ancak bilirkişi incelemesinin sağlıklı yapılabilmesi için sözleşmenin, teknik şartnamenin, projelerin, ruhsat ve yapı belgelerinin ve diğer delillerin dosyaya eksiksiz şekilde sunulması önemlidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Hangi Belgeler İncelenir?

Uyuşmazlığın çözümünde özellikle;

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Noter belgeleri,
• Tapu kayıtları,
• Mimari projeler,
• Yapı ruhsatı ve ilgili yapı belgeleri,
• Teknik şartname,
• Hakediş ve ödeme belgeleri,
• Teslim tutanakları,
• İhtarname ve yazışmalar,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Bilirkişi raporları,
• Yapının mevcut durumunu gösteren diğer belgeler

incelenebilir.

Dosyanın özelliğine göre bunlara ek delillerin de değerlendirilmesi gerekebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıklarında Süreler Önemli midir?

Evet. İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda sürelerin doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Ayıp, eksik iş, fesih, alacak ve tazminat taleplerinin her biri bakımından uygulanacak hukuki düzenleme ve süre hesabı aynı olmayabilir.

Özellikle ayıplı imalatın teslimden sonra ortaya çıkması, ayıbın niteliği, tarafların tacir olup olmadığı, sözleşmenin içeriği ve taraflar arasındaki bildirimler süre değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce somut olay bakımından hak düşürücü süre, zamanaşımı ve bildirim yükümlülüklerinin ayrıca incelenmesi gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Arsa payı karşılığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, yalnızca inşaatın mevcut durumunun değerlendirilmesi yeterli değildir. Sözleşmenin hukuki niteliği, tarafların yükümlülükleri, tapu işlemleri, teslim durumu, eksik ve ayıplı işler, fesih şartları, alacak ve tazminat talepleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle eksik iş ile ayıplı işin birbirinden ayrılması, sözleşmenin feshi için gerekli şartların bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve talep edilecek bedelin doğru şekilde ortaya konulması dava sürecinin önemli aşamalarındandır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, inşaat sözleşmesinden doğan alacaklar, eksik iş ve ayıplı yapı nedeniyle açılabilecek davalar ile tazminat talepleri, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda sözleşmeler, tapu kayıtları, teknik belgeler ve yapının mevcut durumu birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan fesih, alacak, eksik iş, ayıplı yapı, ayıpların giderilmesi ve tazminat talepleri başta olmak üzere inşaat ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eksik ve ayıplı işler ile inşaat uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.