EŞYA HUKUKU, GAYRİMENKUL HUKUKU

İPOTEK FEKKİ DAVASI, İPOTEK İPTALİ DAVASI VE İPOTEK BEDELİNİN TESPİTİ

Taşınmazlar üzerinde kredi, borç, teminat veya farklı hukuki ilişkiler nedeniyle ipotek kurulması oldukça yaygın bir uygulamadır. Ancak ipoteğin dayanağı olan borcun sona ermesine rağmen ipoteğin tapu kaydında devam etmesi, ipoteğin geçersiz veya hukuka aykırı şekilde kurulmuş olması ya da eski tarihli ipotek bedelinin günümüzde nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Bu tür durumlarda ipotek fekki davası, ipotek iptali davası ve ipotek bedelinin tespiti gündeme gelebilir.

Ancak bu üç dava aynı hukuki amaca hizmet etmez. İpoteğin neden kurulduğu, teminat altına alınan borcun devam edip etmediği, ipoteğin geçerli olup olmadığı, ipotek bedeli, faiz ve diğer ferilerin durumu birlikte değerlendirilmelidir.

İpotek Fekki Davası Nedir?

İpotek fekki davası, taşınmaz üzerindeki mevcut ipoteğin kaldırılmasını amaçlayan davadır.

Özellikle ipoteğin teminat altına aldığı borcun tamamen ödenmesine rağmen ipoteğin tapu kaydından kaldırılmadığı durumlarda gündeme gelir.

Örneğin bir banka kredisi nedeniyle taşınmaz üzerine ipotek konulmuş, kredi borcu ve ipoteğin teminat kapsamında bulunan borçlar tamamen ödenmiş ancak banka tarafından ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemler yapılmamışsa, ipoteğin fekki talep edilebilir.

Yargıtay’ın 2026 tarihli bir kararında da konut kredisi ödemelerinin tamamlanmasına rağmen ipoteğin kaldırılmaması uyuşmazlık konusu olmuş; kredi ödemelerinin tamamlanmasından sonra bankanın ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemleri yapması gerektiği kabul edilmiştir.

İpotek Fekki Hangi Durumlarda İstenebilir?

İpoteğin kaldırılması özellikle;

• İpotekle teminat altına alınan borcun tamamen ödenmesi,
• İpotek borcunun sona ermesi,
• İpoteğin teminat fonksiyonunun ortadan kalkması,
• İpoteğin dayandığı hukuki ilişkinin sona ermesi,
• İpotek alacağının mevcut olmaması,
• İpotek kapsamında talep edilebilecek herhangi bir borcun kalmaması

gibi durumlarda gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca ana paranın ödenmiş olması her durumda ipoteğin otomatik olarak kaldırılacağı anlamına gelmez.

İpoteğin türüne göre faiz, takip giderleri ve kanunen ipotek kapsamında bulunan diğer unsurların da değerlendirilmesi gerekebilir. Yargıtay, kesin borç ipoteğinde ana para yanında belirli ferilerin de ipotek kapsamında bulunabileceğini kabul etmektedir.

Kredi Borcu Ödendiği Halde İpotek Kaldırılmazsa Ne Olur?

Kredi borcunun tamamen ödenmesine rağmen taşınmaz üzerindeki ipoteğin devam etmesi halinde ipoteğin fekki gündeme gelebilir.

Özellikle konut kredilerinde borcun tamamının ödenmesinden sonra ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.04.2026 tarihli kararında, kredi ödemelerinin tamamlanmasından sonra ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğü ile gerekli işlemlerin yapılmasının bankanın sorumluluğunda olduğu kabul edilmiştir.

Bu nedenle kredi borcunu tamamen kapatan kişinin taşınmaz üzerindeki ipoteğin neden hâlen devam ettiğini araştırması ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması önemlidir.

İpotek İptali Davası Nedir?

İpotek iptali davası, ipoteğin hukuken geçerli olmadığı veya ipoteğin kurulmasını gerektiren şartların bulunmadığı iddiasıyla ipoteğin tapu kaydından kaldırılmasının talep edildiği uyuşmazlıklarda gündeme gelir.

İpotek fekki ile ipotek iptali birbirine benzese de aynı hukuki durum değildir.

Fek, geçerli şekilde kurulmuş bir ipoteğin dayanağının ortadan kalkması nedeniyle kaldırılmasını ifade eder.

İptal ise ipoteğin geçersizliği, hukuka aykırılığı veya ipoteğin devamını gerektiren hukuki nedenin bulunmadığı iddiasına dayanabilir.

Bu nedenle dava açılırken ipoteğin hangi nedenle kaldırılmasının istendiğinin doğru şekilde belirlenmesi önem taşır.

İpotek Hangi Durumlarda İptal Edilebilir?

Somut olayın özelliklerine göre;

• Geçerli bir ipotek sözleşmesinin bulunmaması,
• İpotek tesisine ilişkin gerekli şekil şartlarının yerine getirilmemesi,
• İpotek tesis eden kişinin hukuki işlem ehliyetiyle ilgili sorun bulunması,
• İpotek tesisine ilişkin yetki problemleri,
• İpoteğin hukuka aykırı şekilde tesis edilmesi,
• İpoteğin dayandığı hukuki ilişkinin geçersiz olması,
• İpotek alacağının hiç doğmamış olması,
• İpotek kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmaması

gibi durumlar gündeme gelebilir.

Ancak her uyuşmazlıkta doğrudan “ipoteğin iptali” sonucuna ulaşılacağı söylenemez. İpoteğin kuruluş belgeleri, resmi senet, borç ilişkisi ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.

İpotek Fekki ile İpotek İptali Arasındaki Fark Nedir?

İki dava arasındaki temel fark, ipoteğin hukuki durumuna ilişkindir.

İpotek fekki, kural olarak geçerli bir şekilde kurulmuş olan ipoteğin artık devam etmesini gerektiren bir neden kalmadığı için kaldırılmasını ifade eder.

İpotek iptali ise ipoteğin geçersiz veya hukuka aykırı olduğu iddiasına dayanabilir.

Örneğin kredi borcu tamamen ödenmiş olmasına rağmen ipoteğin tapuda kalmaya devam etmesi halinde fek gündeme gelebilir.

Buna karşılık ipoteğin başlangıçta geçersiz şekilde tesis edildiği iddiasında iptal talebi söz konusu olabilir.

Bu ayrım, dava dilekçesindeki hukuki nitelendirme bakımından önemlidir.

İpotek Bedelinin Tespiti Nedir?

İpotek bedelinin tespiti, özellikle eski tarihli veya ekonomik değerlerin ciddi şekilde değiştiği ipoteklerde önem kazanabilen bir hukuki uyuşmazlıktır.

Tapu kaydında belirli bir miktar ipotek bedeli bulunması, her durumda bugün aynı miktarın ipoteğin kaldırılması için yeterli veya esas alınacak miktar olduğu anlamına gelmeyebilir.

İpoteğin niteliği, kuruluş şekli, teminat altına alınan borç ve ipotek resmi senedinin içeriği incelenmelidir.

Bazı uyuşmazlıklarda ipotek bedelinin güncel ekonomik koşullar karşısındaki durumunun belirlenmesi ve ipoteğin kaldırılması için ödenmesi gereken miktarın tespit edilmesi talep edilebilir.

İpotek Bedelinin Uyarlanması ile İpotek Bedelinin Tespiti Aynı mıdır?

Bu iki kavramın birbirinden ayrılması gerekir.

İpotek bedelinin tespiti, mevcut hukuki ilişki kapsamında hangi bedelin söz konusu olduğunun belirlenmesine yönelik olabilir.

İpotek bedelinin uyarlanması ise özellikle uzun yıllar önce kurulmuş ipoteklerde, ipotek bedelinin ekonomik koşullardaki değişiklikler karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusunda gündeme gelebilir.

Yargıtay’ın bir kararında, çok eski tarihli bir ipoteğin güncel taşınmaz değeri üzerinden belirli bir oranla uyarlanması ve bu bedelin depo edilmesi suretiyle ipoteğin kaldırılmasının talep edildiği bir uyuşmazlık incelenmiştir. Kararda ipoteğin niteliği ve teminat kapsamı ayrıca değerlendirilmiştir.

Dolayısıyla eski tarihli ipoteklerde yalnızca tapu kaydındaki rakama bakılması yeterli olmayabilir.

İpotek Bedelinin Belirlenmesinde Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Uyuşmazlığın niteliğine göre keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Özellikle taşınmazın güncel değeri veya ipoteğin güncel ekonomik karşılığının belirlenmesinin gerektiği durumlarda;

• Taşınmazın konumu,
• Niteliği,
• Yüzölçümü,
• İmar durumu,
• Kullanım şekli,
• Emsal taşınmazlar,
• Taşınmazın dava tarihindeki değeri,
• İpoteğin kuruluş tarihi ve bedeli

gibi hususlar incelenebilir.

Bu nedenle ipotek bedelinin tespiti veya uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklarda keşif ve bilirkişi raporu önemli hale gelebilir.

İpotek Borcu Tamamen Ödenmişse İpotek Kendiliğinden Kalkar mı?

Borç sona ermiş olsa dahi tapu sicilindeki ipotek kaydının fiilen kaldırılması için gerekli tapu işlemlerinin yapılması gerekir.

Bu nedenle borcun tamamen ödenmiş olması ile tapu kaydındaki ipoteğin terkin edilmiş olması birbirinden farklıdır.

Borç ödendiği halde ipotek kaydı devam ediyorsa, öncelikle ipotek alacaklısından gerekli terkin işlemlerinin yapılması talep edilebilir.

İpotek kaldırılmıyorsa, şartları oluştuğunda dava yoluna başvurulabilir.

Güncel Yargıtay kararında da kredi borcunun tamamen ödenmesine rağmen bankanın ipoteği kaldırmak için gerekli işlemleri yapmaması nedeniyle ipoteğin fekkinin talep edilebileceği kabul edilmiştir.

Taşınmaz Satılırsa Üzerindeki İpotek Ne Olur?

Bir taşınmazın ipotekli olarak satılması, ipoteğin kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez.

Taşınmazın yeni maliki, tapu kaydında bulunan ipotekle birlikte taşınmazı devralabilir.

Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce tapu kaydındaki ipoteklerin;

• Kimin lehine kurulduğu,
• Hangi borcu teminat altına aldığı,
• İpotek bedelinin ne olduğu,
• İpoteğin devam edip etmediği,
• İcra takibi bulunup bulunmadığı,
• İpoteğin fekki için gerekli şartların oluşup oluşmadığı

ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Özellikle ipotekli taşınmaz satın alan kişilerin, “satış gerçekleştiğine göre ipotek de kalkmıştır” şeklinde hareket etmemesi gerekir.

İpotek İptali veya Fekki Davasında Hangi Belgeler İncelenir?

Bu tür uyuşmazlıklarda özellikle;

• Tapu kaydı,
• İpotek resmi senedi,
• İpotek tesis belgesi,
• Kredi sözleşmesi,
• Borç sözleşmesi,
• Banka hesap hareketleri,
• Ödeme dekontları,
• Kredi ödeme planı,
• İcra dosyaları,
• İhtarname ve yazışmalar,
• İpotek alacaklısının bildirimleri,
• Tapu müdürlüğü kayıtları

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle ipoteğin hangi borcu teminat altına aldığının belirlenmesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek niteliktedir.

İpotek Fekki Davasında Bedel Ödenmesi Gerekir mi?

İpoteğin kaldırılması için ödenmesi gereken miktar, ipoteğin niteliğine ve teminat altına aldığı borcun durumuna göre belirlenir.

Kesin borç ipoteğinde yalnızca ana para değil, ipoteğin teminat kapsamına giren faiz ve belirli giderlerin de dikkate alınması gerekebilir.

Bu nedenle “tapu üzerinde 100.000 TL ipotek var, 100.000 TL ödenince mutlaka ipotek kalkar” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

İpotek resmi senedinin ve teminat altına alınan borcun ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

İpotek Fekki ve İptali Davalarında Hukuki Destek Neden Önemlidir?

İpotek uyuşmazlıklarında öncelikle ipoteğin neden kurulduğunun ve hangi borcu teminat altına aldığının belirlenmesi gerekir.

Borcun tamamen ödenip ödenmediği, faiz ve ferilerin devam edip etmediği, ipoteğin geçerliliği, ipotek bedelinin güncel ekonomik koşullar karşısındaki durumu ve tapu kaydının hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle eski tarihli ipoteklerde ipotek bedelinin tespiti veya uyarlanması, keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirebilecek önemli bir konu olabilir.

İpotek fekki davaları, ipotek iptali davaları ve ipotek bedelinin tespiti ile ilgili uyuşmazlıklar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda tapu kayıtları, ipotek resmi senetleri, kredi ve borç belgeleri, ödeme kayıtları ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

Taşınmazınız üzerindeki ipotek borcun ödenmesine rağmen kaldırılmıyorsa, ipoteğin geçersiz olduğunu düşünüyorsanız veya eski tarihli bir ipoteğin günümüzde hangi bedel üzerinden kaldırılabileceği konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız, hukuki durumun ayrıntılı şekilde incelenmesi önemlidir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak ipotek fekki davaları, ipotek iptali davaları, ipotek bedelinin tespiti ve uyarlanması ile ipotekten kaynaklanan diğer taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek ipotek uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.