ÖNALIM DAVASI (ŞUFA HAKKI )
ÖNALIM (ŞUFA) DAVASI VE ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINA İLİŞKİN DAVALAR
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması, diğer paydaşların istemedikleri bir kişiyle aynı taşınmazda paydaş haline gelmesine neden olabilir.
Hukuk düzeni, belirli şartların oluşması halinde diğer paydaşlara önalım (şufa) hakkı tanımaktadır.
Önalım hakkı sayesinde paydaş, üçüncü kişiye satılan payı kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde kendi adına geçirebilmek için dava açabilir.
Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin davalarda hak sahipliği, satış işlemi, bildirim tarihi, dava süresi, taşınmazın paylı mülkiyet durumu ve özellikle yeni düzenleme ile birlikte keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenecek rayiç bedelin mahkemece yatırılmasına ilişkin süreç büyük önem taşımaktadır.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan payı öncelikle edinme imkânı veren yasal bir haktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkı, paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyet ilişkisine paydaş olmayan üçüncü kişilerin girmesini belirli şartlar altında engelleyebilmektir.
Önalım Hakkı Hangi Durumda Doğar?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için temel olarak;
- Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması,
- Önalım hakkını kullanacak kişinin paydaş olması,
- Diğer paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması
gibi koşulların bulunması gerekir.
Payın mevcut paydaşlardan birine satılması halinde ise yasal önalım hakkının kullanılması söz konusu olmaz.
Buradaki temel ayrım, satılan payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilip devredilmediğidir.
Önalım Davası Nedir?
Önalım davası, paydaşlardan birinin üçüncü kişiye sattığı payın, yasal önalım hakkı sahibi tarafından kendi adına geçirilmesini sağlamak amacıyla açılan davadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Bu nedenle davanın doğru kişiye yöneltilmesi ve taraf teşkilinin doğru kurulması önemlidir.
Önalım Hakkının Kullanılmasına İlişkin Davalar Nelerdir?
Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin temel dava, payın alıcısı olan üçüncü kişiye karşı açılan önalım davasıdır.
Dava kapsamında ayrıca;
- Satış işleminin gerçek niteliğinin belirlenmesi,
- Satılan payın rayiç değerinin tespit edilmesi,
- Taşınmazın fiili kullanım durumunun araştırılması,
- Fiili taksim iddiasının değerlendirilmesi,
- Satışın kanuni önalım hakkını doğurup doğurmadığının belirlenmesi,
- Önalım hakkının süresinde kullanılıp kullanılmadığının incelenmesi,
- Belirlenen rayiç bedelin mahkemenin belirlediği yere yatırılması,
- Şartları oluştuğunda payın davacı adına tescili
gibi hukuki meseleler gündeme gelebilir.
YENİ KANUNLA ÖNALIM DAVALARINDA ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİK: TAPUDAKİ SATIŞ BEDELİ DEĞİL, RAYİÇ BEDEL
Önalım davalarında 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme ile son derece önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Önceki uygulamada tartışılan temel konulardan biri, tapu senedinde gösterilen satış bedelinin esas alınmasıydı.
Yeni düzenlemeyle birlikte ise dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi öngörülmüştür.
Dolayısıyla güncel sistemde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bakımından yalnızca tapu senedinde gösterilen satış bedeline göre hareket edilmesi söz konusu değildir.
Mahkeme tarafından taşınmazın ve dava konusu payın gerçek rayiç değerinin belirlenmesi önem kazanmıştır.
Önalım Davasında Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Rayiç bedelin belirlenmesinde taşınmazın gerçek piyasa değerinin ortaya çıkarılması amaçlanır.
Bu kapsamda mahkeme tarafından;
- Taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılması,
- Taşınmazın konumunun incelenmesi,
- Niteliğinin ve kullanım şeklinin değerlendirilmesi,
- Yüzölçümünün dikkate alınması,
- İmar durumunun araştırılması,
- Emsal taşınmazların incelenmesi,
- Taşınmazın ekonomik özelliklerinin değerlendirilmesi
gibi işlemler yapılabilir.
Keşif sonrasında bilirkişi tarafından taşınmazın değeri belirlenebilir ve mahkeme, dava konusu pay bakımından rayiç bedeli tespit eder.
Bu nedenle yeni düzenlemeyle birlikte önalım davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi çok daha önemli hale gelmiştir.
Önalım Davasında Tapuda Gösterilen Satış Bedeli Ödenir mi?
Güncel düzenleme bakımından temel kural, tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması değildir.
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir.
Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkeme tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmak zorundadır.
Bu nedenle önalım davası açan paydaşın, “tapuda ne kadar gösterilmişse o bedeli öderim” şeklinde hareket etmesi yeterli değildir.
Mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlediği rayiç bedelin yatırılması gerekir.
Rayiç Bedel Belirlendikten Sonra Ne Yapılır?
Mahkeme tarafından dava konusu payın rayiç bedeli belirlendikten sonra, önalım hakkı sahibine bu bedeli yatırması için kesin süre verilir.
Önalım hakkı sahibi;
belirlenen rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderlerini
mahkeme tarafından belirlenen yere ve verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Bu yükümlülüğün verilen kesin süre içerisinde yerine getirilmemesi halinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Bu nedenle önalım davalarında mahkemenin bedel yatırılması yönündeki ara kararının ve kesin sürenin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Önalım Davasında Yatırılan Para Kime Ödenir?
Yeni düzenlemeye göre önalım hakkı sahibi tarafından yatırılan bedel, dava sonucunda hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Böylece dava süresince mahkeme tarafından belirlenen bedel korunmakta ve hükmün kesinleşmesinden sonra ilgili kişiye ödenmektedir.
Önalım Davasında Yeni Düzenleme Neden Önemlidir?
Taşınmaz değerlerinin zaman içerisinde ciddi şekilde değişebilmesi nedeniyle, geçmişte tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması çeşitli uyuşmazlıklara neden olabiliyordu.
Yeni düzenlemenin gerekçesinde de taşınmaz fiyatlarındaki hızlı artış nedeniyle, üçüncü kişinin satış sırasında ödediği bedelin çok üzerinde bir ekonomik değerle karşı karşıya kalabileceği ve rayiç bedel sistemine geçilmesinin amaçlandığı belirtilmiştir.
Bu nedenle yeni sistemde taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesi ve önalım hakkı sahibinin bu rayiç bedeli yatırması temel unsurlardan biri haline gelmiştir.
Önalım Hakkının Kullanılmasında Süre Ne Kadardır?
Yeni düzenlemeyle önalım hakkının kullanılmasına ilişkin sürelerde de değişiklik yapılmıştır.
Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satış tarihinden itibaren ise bir yıl içinde önalım hakkının kullanılması gerekir.
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Ancak burada özellikle dikkat edilmesi gereken bir husus vardır:
25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlar bakımından yeni süre hükümleri uygulanmaz. Kanuna eklenen geçici madde gereğince eski satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
Bu nedenle önalım davasında öncelikle satış tarihinin belirlenmesi gerekir.
Yeni Rayiç Bedel Düzenlemesi Eski Davalara da Uygulanır mı?
Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır.
TMK m. 733’te yapılan süre ve satış türlerine ilişkin değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz.
Buna karşılık TMK m. 734’te yapılan ve rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesini öngören değişiklik, yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanır.
Dolayısıyla eski satış ve eski dava bakımından hangi hükmün uygulanacağı konusunda satış tarihi ile dava açılış tarihinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Cebri Artırma ile Yapılan Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?
Yeni düzenlemeyle bu konuda da açık bir değişiklik yapılmıştır.
TMK m. 733 uyarınca;
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Dolayısıyla her satış işlemi önalım hakkını doğurmaz.
Satışın hangi yöntemle gerçekleştirildiğinin dava açılmadan önce belirlenmesi gerekir.
Önalım Davasında Fiili Taksim Önemli midir?
Paydaşların taşınmazı uzun süredir belirli bölümlere ayırarak kullanmaları ve aralarında bu kullanım biçiminin yerleşmiş olması, somut olayın özelliklerine göre önalım davasında önem taşıyabilir.
Bu nedenle yalnızca tapu kaydının incelenmesi yeterli olmayabilir.
Taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı, paydaşların hangi bölümlerden yararlandığı ve taraflar arasında oluşmuş bir kullanım düzeninin bulunup bulunmadığı da araştırılmalıdır.
Önalım Davasında Muvazaa İddiası Önemli midir?
Satış işleminin gerçek niteliğinin gizlendiği veya tapuda gösterilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı iddialarında muvazaa konusu gündeme gelebilir.
Ancak tapuda gösterilen bedelin gerçek değerden farklı olması tek başına her durumda muvazaa bulunduğunu göstermez.
Satış işleminin tarafları, taşınmazın gerçek değeri, ödeme belgeleri, taraflar arasındaki ilişki ve diğer deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Önalım Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Davanın niteliğine göre;
- Tapu kayıtları,
- Resmî senet,
- Satış belgeleri,
- Noter bildirimleri,
- Tebligat belgeleri,
- Keşif,
- Bilirkişi raporu,
- Emsal taşınmaz bilgileri,
- Taşınmazın imar durumu,
- Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin deliller,
- Tanık anlatımları,
- Fotoğraf ve diğer belgeler
delil olarak değerlendirilebilir.
Özellikle yeni rayiç bedel sistemi nedeniyle keşif ve bilirkişi incelemesi, önalım davasının önemli aşamalarından biri haline gelmiştir.
Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan, görev ve yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ve uyuşmazlığın niteliğine ilişkin kuralların dikkate alınması gerekir.
Dava açılmadan önce görev, yetki ve taraf teşkilinin ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.
Önalım Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Önalım davalarında satış tarihi, noter bildirimi, hak düşürücü süreler, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığı ve taşınmazın fiili kullanım durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni yasal düzenlemeyle birlikte ayrıca tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenecek rayiç bedelin yatırılması gündeme gelmiştir.
Mahkemenin belirlediği kesin sürede rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılmaması halinde önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemeyeceğinden, dava sürecindeki ara kararların ve sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Önalım (şufa) davaları ve önalım hakkının kullanılmasına ilişkin uyuşmazlıklar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda tapu kayıtları, satış işlemleri, bildirim belgeleri, taşınmazın fiili kullanım biçimi, rayiç değer tespiti ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.
Hukuki Destek Alabilirsiniz
Paylı mülkiyete konu taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satıldığını ve önalım hakkınızı kullanmak istediğinizi düşünüyorsanız, özellikle hak düşürücü süreler nedeniyle hukuki durumun gecikmeden değerlendirilmesi önemlidir.
Yeni düzenleme nedeniyle ayrıca tapuda gösterilen satış bedeli ile mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenecek rayiç bedel arasındaki farkın dava sürecinde önemli bir husus olduğu unutulmamalıdır.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak önalım (şufa) davaları, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin uyuşmazlıklar ve paylı mülkiyetten kaynaklanan diğer taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki süreç takip edilmektedir.
Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek önalım (şufa) davaları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.