GAYRİMENKUL HUKUKU, MİRAS HUKUKU

GEÇİT HAKKI, MECRA HAKKI, ÜST HAKKI VE İRTİFAK HAKKINA İLİŞKİN DAVALAR

Taşınmazların kullanılabilmesi, ekonomik değerinin korunması ve maliklerin taşınmazlarından gerektiği şekilde yararlanabilmesi her zaman yalnızca mülkiyet hakkına sahip olmakla mümkün olmayabilir.

Özellikle genel yola çıkışı bulunmayan veya ulaşımı yeterli olmayan taşınmazlarda geçit hakkı, su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon veya benzeri hatların geçirilmesinin zorunlu olduğu durumlarda mecra hakkı, başkasına ait arazi üzerinde yapı bulundurma veya yapı yapma amacıyla üst hakkı ve taşınmazların belirli şekilde kullanılmasını sağlayan diğer irtifak hakları gündeme gelebilir.

Bu hakların kurulması, kapsamının belirlenmesi, tapuya tescili, kullanılması veya mevcut hakkın ihlal edilmesi halinde başvurulabilecek hukuki yollar somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.

Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı, bir taşınmaz malikinin kendi taşınmazından genel yola ulaşabilmesi veya kanunda öngörülen diğer şartların bulunması halinde başka bir taşınmaz üzerinden geçiş sağlayabilmesine imkân veren bir haktır.

Özellikle genel yola bağlantısı bulunmayan veya mevcut bağlantısı taşınmazın kullanımına yeterli olmayan taşınmazlarda zorunlu geçit hakkı önemli bir hukuki çözüm yolu olabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesine göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir.

Bu nedenle bir taşınmazın yola çıkışının bulunmaması, taşınmaz malikinin taşınmazını kullanamaz durumda kalması anlamına gelmez. Kanunun öngördüğü şartların oluşması halinde geçit hakkı kurulması talep edilebilir.

Geçit Hakkı Hangi Durumlarda İstenebilir?

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, taşınmazın genel yola doğrudan bağlantısının bulunmamasıdır.

Bunun yanında mevcut yol bağlantısının taşınmazın ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte olup olmadığı da önem taşıyabilir.

Örneğin bir taşınmazın yalnızca yaya olarak ulaşılabilen bir bağlantısının bulunması, ancak taşınmazın niteliği gereği araçla ulaşımın zorunlu olması halinde somut olayın özelliklerine göre geçit hakkı ihtiyacı gündeme gelebilir.

Burada yalnızca tapu krokisine bakılarak karar verilmesi yeterli olmayabilir. Taşınmazın fiili durumu, mevcut yollar, arazi yapısı, kullanım şekli ve ulaşım ihtiyacı birlikte değerlendirilmelidir.

Geçit Hakkı Hangi Komşu Taşınmazdan Kurulur?

Geçit hakkının kurulmasında her komşu taşınmaz otomatik olarak yükümlü hale gelmez.

Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesine göre geçit hakkı öncelikle, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre geçidin kurulması en uygun olan komşuya karşı istenir. Daha sonra ise bundan en az zarar görecek komşu taşınmaz dikkate alınır.

Bu nedenle davacı tarafından “en kısa yol burasıdır” denilmesi tek başına yeterli olmayabilir.

Mahkeme tarafından iki taşınmaz malikinin menfaatleri birlikte değerlendirilerek en uygun ve en az zarar verecek güzergâhın belirlenmesi gerekir.

Geçit Hakkının Güzergâhı Nasıl Belirlenir?

Geçit hakkı davalarında en önemli konulardan biri güzergâhın belirlenmesidir.

Güzergâh belirlenirken;

• Taşınmazların konumu,
• Mevcut yollar,
• Arazi yapısı,
• Eğim durumu,
• Taşınmazların kullanım şekli,
• Geçidin ulaşım ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı,
• Yüklü taşınmazın uğrayacağı zarar,
• Geçidin mümkün olan en uygun ve en az zarar verici şekilde kurulup kurulamayacağı

gibi hususlar dikkate alınabilir.

Bu nedenle geçit hakkı davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu zaman büyük önem taşır.

Mahkeme, taşınmazları yerinde inceleyerek farklı güzergâh alternatiflerini değerlendirebilir ve tarafların menfaatlerini birlikte gözeterek karar verebilir.

Geçit Hakkı İçin Bedel Ödenir mi?

Zorunlu geçit hakkı, kural olarak tam bir bedel karşılığında kurulmaktadır.

Burada amaç, geçit hakkı kurulması nedeniyle yüklü taşınmaz malikinin uğrayacağı ekonomik kaybın karşılanmasıdır.

Bedelin belirlenmesinde geçidin taşınmaz üzerinde meydana getireceği değer kaybı ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınabilir.

Bu nedenle geçit hakkı davalarında yalnızca geçidin nereden geçeceği değil, geçit nedeniyle ödenecek bedelin ne olacağı da önemlidir.

Geçit Hakkı Davasında Keşif Neden Önemlidir?

Geçit hakkı uyuşmazlıkları çoğu zaman yalnızca tapu kayıtlarından çözülebilecek uyuşmazlıklar değildir.

Taşınmazın bulunduğu yerin görülmesi, mevcut yolların incelenmesi, alternatif güzergâhların belirlenmesi ve taşınmazların kullanım özelliklerinin değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle keşif sırasında;

“Geçit hangi noktadan geçirilirse davacının ulaşım ihtiyacı karşılanır ve yüklü taşınmaza en az zarar verilir?”

sorusunun cevaplanması önemlidir.

Özellikle birden fazla alternatif güzergâh bulunuyorsa, bilirkişi raporunun hangi güzergâhın neden tercih edilmesi gerektiğini açık ve denetlenebilir şekilde ortaya koyması önem taşır.

Geçit Hakkı Davasında Hangi Belgeler ve Deliller Kullanılır?

Geçit hakkı uyuşmazlıklarında somut olayın özelliklerine göre;

• Tapu kayıtları,
• Kadastro paftaları,
• Çap ve krokiler,
• İmar ve yol durumuna ilişkin belgeler,
• Uydu görüntüleri,
• Fotoğraflar,
• Keşif,
• Bilirkişi incelemesi,
• Mevcut yol ve ulaşım durumuna ilişkin belgeler,
• Tanık anlatımları ve diğer deliller

değerlendirilebilir.

Özellikle taşınmazın genel yola bağlantısının bulunup bulunmadığının ve alternatif güzergâhların tespitinde keşif önemli bir delil niteliğindedir.

Geçit Hakkı Tapuya Tescil Edilir mi?

Mahkeme kararı veya taraflar arasında yapılan hukuki işlem sonucunda kurulan geçit hakkının tapu sicilindeki durumu ayrıca önem taşır.

İrtifak haklarının kurulmasında genel olarak tapu kütüğüne tescil esastır. Türk Medeni Kanunu’nun 780. maddesi irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescili öngörmektedir.

Bu nedenle geçit hakkının kapsamının ve güzergâhının tapu sicilinde doğru şekilde gösterilmesi önemlidir.

Mecra Hakkı Nedir?

Mecra hakkı, su, elektrik, gaz, kanalizasyon ve benzeri hatların başka bir taşınmaz üzerinden veya altından geçirilmesini sağlayan hukuki bir haktır.

Özellikle bir taşınmazın ihtiyacı olan altyapı bağlantısının başka bir taşınmazdan geçirilmesinin zorunlu olduğu durumlarda mecra hakkı gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 744. maddesine göre su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzeri borular ile elektrik hat ve kablolarının başka yerden geçirilmesinin olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olması halinde, gerekli şartlar altında taşınmaz malikinin bu geçişe katlanması söz konusu olabilir. Uğranılan zararın tamamının önceden ödenmesi de kanunda düzenlenmiştir.

Mecra Hakkı Hangi Durumlarda Kurulabilir?

Mecra hakkı özellikle;

• Su borularının geçirilmesi,
• Elektrik hatlarının geçirilmesi,
• Gaz borularının geçirilmesi,
• Kanalizasyon veya benzeri altyapı hatlarının geçirilmesi,
• Kurutma kanalı yapılması,
• Taşınmazın ihtiyacı olan altyapının başka bir güzergâhtan geçirilmesinin mümkün olmaması

gibi durumlarda gündeme gelebilir.

Burada temel değerlendirmelerden biri, mecranın başka bir yerden geçirilmesinin mümkün olup olmadığı veya alternatif güzergâhın aşırı ölçüde masraflı olup olmadığıdır.

Mecra Hakkında Taşınmaz Malikinin Uğradığı Zarar Nasıl Karşılanır?

Mecra geçirilmesi nedeniyle yüklü taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar hukuken önem taşır.

TMK m. 744 uyarınca uğranılacak zararın tamamının önceden ödenmesi şartıyla mecra geçirilmesi söz konusu olabilir. Ayrıca yüklü taşınmaz malikinin menfaatinin hakkaniyete uygun şekilde korunması gerekir.

Mecra hakkının kurulacağı güzergâh ve ortaya çıkacak zarar bakımından da keşif ve bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.

Mecra Hakkı Sonradan Değiştirilebilir mi?

Taşınmazların kullanım şartlarının veya mevcut durumun değişmesi halinde mecra güzergâhının değiştirilmesi gündeme gelebilir.

TMK m. 746, durumun değişmesi halinde yüklü taşınmaz malikinin mecranın kendi yararına başka bir yere nakledilmesini isteyebilmesini düzenlemektedir. Kural olarak yer değiştirme giderleri mecra hakkı sahibine aittir.

Dolayısıyla mecra hakkının kurulmuş olması, güzergâhın her koşulda değiştirilemez olduğu anlamına gelmez.

Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkı, başkasına ait bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapının mülkiyetini belirli şartlar altında üst hakkı sahibine ait kılmak amacıyla kurulabilen önemli bir irtifak hakkıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesine göre üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olabilir.

Bu yönüyle üst hakkı, arazi mülkiyeti ile yapı üzerindeki mülkiyetin birbirinden ayrılmasını sağlayabilen özel bir hukuki kurumdur.

Üst Hakkına İlişkin Hangi Davalar Açılabilir?

Üst hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda somut olayın niteliğine göre;

• Üst hakkının kurulması,
• Üst hakkının tapuya tescili,
• Üst hakkının kapsamının belirlenmesi,
• Üst hakkının kullanılması,
• Üst hakkına yapılan müdahalenin önlenmesi,
• Üst hakkının sona ermesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Üst hakkının devri veya kullanılmasıyla ilgili uyuşmazlıklar,
• Üst hakkı sahibinin ve taşınmaz malikinin hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar

gündeme gelebilir.

Üst hakkının içeriğinin ve süresinin doğru belirlenmesi, özellikle tapu kayıtları ve resmi senetlerin incelenmesini gerektirebilir.

İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasından kaçınmayı veya başka bir kişinin ya da taşınmazın belirli şekilde yararlanmasına katlanmayı gerektiren sınırlı ayni haklardan biridir.

TMK m. 779’a göre taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulan bir yük niteliğindedir.

İrtifak hakkı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak mülkiyet hakkının kullanımını belirli ölçüde sınırlandırabilir.

İrtifak Hakkına İlişkin Hangi Davalar Açılabilir?

İrtifak hakkının türüne ve uyuşmazlığın niteliğine göre;

• İrtifak hakkının kurulması,
• İrtifak hakkının tapuya tescili,
• İrtifak hakkının kapsamının belirlenmesi,
• İrtifak hakkına yapılan müdahalenin önlenmesi,
• İrtifak hakkının kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar,
• İrtifak hakkının kaldırılması,
• İrtifak hakkının sona erdiğinin tespiti,
• İrtifak hakkından doğan zararların giderilmesine ilişkin talepler

gündeme gelebilir.

İrtifak hakkının hangi nedenle kurulduğu, tapu kaydındaki içeriği, hakkın kapsamı ve tarafların kullanım biçimi uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilir.

Geçit Hakkı ile Mecra Hakkı Arasındaki Fark Nedir?

Geçit hakkı esas olarak geçiş ve ulaşım ihtiyacını, mecra hakkı ise su, elektrik, gaz, boru, kablo veya benzeri hatların geçirilmesini ilgilendirir.

Her iki hak da başkasına ait taşınmazın belirli ölçüde kullanılmasını gerektirebilir.

Ancak kurulma şartları, kullanım biçimleri, güzergâhın belirlenmesi ve taşınmaz malikine ödenecek bedelin hesaplanması bakımından farklı hukuki değerlendirmeler yapılması gerekir.

Geçit Hakkı, Mecra Hakkı ve Diğer İrtifak Haklarında Keşif Neden Önemlidir?

Bu tür uyuşmazlıkların önemli bir bölümü taşınmazın fiili durumunun görülmesini gerektirir.

Özellikle geçit hakkı bakımından taşınmazın genel yola bağlantısı, alternatif güzergâhlar ve komşu taşınmazların durumu; mecra hakkı bakımından ise hattın hangi güzergâhtan geçirilebileceği ve taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar önemlidir.

Bu nedenle mahkeme tarafından yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesinin kapsamlı olması, taşınmazların yerinde incelenmesi ve alternatiflerin ortaya konulması uyuşmazlığın sağlıklı şekilde değerlendirilmesi açısından önem taşır.

İrtifak Hakkına İlişkin Davalarda Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Geçit hakkı, mecra hakkı, üst hakkı ve diğer irtifak hakları taşınmazın kullanımını doğrudan etkileyen hukuki haklardır.

Özellikle geçit hakkı kurulması taleplerinde taşınmazın yola bağlantısının bulunup bulunmadığı, mevcut bağlantının yeterli olup olmadığı, hangi komşu taşınmazdan geçit kurulmasının uygun olduğu, güzergâhın nereden geçirileceği ve yüklü taşınmaz malikine ödenecek bedelin nasıl belirleneceği ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Mecra hakkı bakımından da alternatif güzergâhın bulunup bulunmadığı, başka bir yerden geçirmenin mümkün olup olmadığı, maliyet ve taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar değerlendirilmelidir.

Geçit hakkı kurulması, mecra hakkı kurulması, üst hakkına ilişkin davalar ve irtifak hakkına ilişkin uyuşmazlıklar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda tapu kayıtları, kadastro belgeleri, taşınmazların fiili durumu, keşif ve bilirkişi incelemeleri birlikte değerlendirilerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

Taşınmazınızın genel yola bağlantısı bulunmuyorsa, komşu taşınmaz üzerinden geçişe ihtiyaç duyuyorsanız veya taşınmazınızdan su, elektrik, gaz, kanalizasyon ya da başka bir hattın geçirilmesi gerekiyorsa, hukuki durumun somut olay üzerinden değerlendirilmesi önemlidir.

Aynı şekilde başkasına ait arazi üzerinde yapı yapma veya mevcut bir üst hakkından yararlanma konusunda uyuşmazlık yaşanması halinde de tapu kayıtları ve irtifak hakkının kapsamı ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak geçit hakkı kurulması, mecra hakkı kurulması, üst hakkına ilişkin davalar, irtifak hakkının kurulması ve irtifak hakkına yapılan müdahalenin önlenmesi başta olmak üzere taşınmaz hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek geçit hakkı, mecra hakkı, üst hakkı ve irtifak hakkına ilişkin uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek alabilirsiniz.