EŞYA HUKUKU, GAYRİMENKUL HUKUKU

KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARI, KAT İRTİFAKI, KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ, AİDAT VE ORTAK GİDER DAVALARI

Apartman ve site yaşamında bağımsız bölümlerin kullanımı kadar ortak alanların nasıl kullanılacağı, giderlerin kim tarafından karşılanacağı, yönetimin nasıl yapılacağı ve kat malikleri kurulunda alınan kararların hangi şartlarda uygulanacağı da önem taşır.

Kat malikleri arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar yalnızca aidat ödemelerinden ibaret değildir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, yönetim planı, ortak alanların kullanımı, kat malikleri kurulu kararları, ortak giderler ve komşuluk ilişkileri nedeniyle farklı hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Bu uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve taşınmazın fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nelerdir?

Kat mülkiyeti bulunan apartman ve sitelerde bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülükleri kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde belirlenir.

Uygulamada;

• Ortak giderlerin paylaşılması,
• Aidat borçlarının ödenmemesi,
• Kat malikleri kurulu kararlarının hukuka aykırı olması,
• Ortak alanların amacı dışında kullanılması,
• Bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda yapılan değişiklikler,
• Mimari projeye aykırı uygulamalar,
• Yönetim planının uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar,
• Apartman veya site yönetiminin işlemlerine yönelik itirazlar,
• Komşuluk hukukundan kaynaklanan müdahaleler

gibi birçok konuda dava ve hukuki başvuru gündeme gelebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, Yargıtay’ın güncel iş bölümünde özel olarak düzenlenen uyuşmazlıklar arasında bulunmaktadır.

Kat İrtifakı Uyuşmazlıkları

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapılacak bir yapı üzerinde bağımsız bölümlerin ileride kat mülkiyetine konu olmasına yönelik hukuki bir statüdür.

Kat irtifakı döneminde de bağımsız bölümlerin paylaşımı, arsa payları, proje, sözleşmeler, yapılaşma ve tapu kayıtları nedeniyle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Özellikle inşaatın projeye uygun yapılmaması, bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının belirlenmesinde sorun bulunması, kat mülkiyetine geçişle ilgili uyuşmazlıklar veya tarafların haklarını etkileyen işlemler hukuki inceleme gerektirebilir.

Kat irtifakı uyuşmazlıklarında tapu kayıtlarının yanı sıra onaylı mimari proje, yönetim planı, sözleşmeler ve ilgili diğer belgelerin birlikte incelenmesi önemlidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Kat malikleri kurulu tarafından alınan her karar sınırsız şekilde uygulanabilecek bir karar değildir.

Kanuna, yönetim planına veya kat maliklerinin haklarına aykırı olduğu düşünülen kararlar bakımından iptal talebi gündeme gelebilir.

Örneğin kat maliklerinin haklarını etkileyen bir kararın gerekli usule uyulmadan alınması, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunmaması, yönetim planına veya kanuna aykırı bir düzenleme yapılması gibi durumlarda kararın hukuki geçerliliği tartışılabilir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali bakımından kararın içeriği kadar toplantının nasıl yapıldığı, karar yeter sayısının bulunup bulunmadığı, toplantıya kimlerin katıldığı ve kararın yönetim planına veya kanuna uygun olup olmadığı da önemlidir.

Bu nedenle yalnızca karar metninin değil, toplantı tutanağının, hazirun listesinin, yönetim planının ve ilgili diğer belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz ile Kararın İptali Aynı mıdır?

Kat malikleri kurulunda alınan bir karardan memnun olunmaması ile kararın hukuken iptal edilebilir olması aynı şey değildir.

Bir kararın iptalinin istenebilmesi için kanun, yönetim planı veya kat maliklerinin hukuken korunan hakları bakımından somut bir aykırılığın bulunması gerekir.

Bu nedenle dava açılmadan önce kararın hangi nedenle hukuka aykırı olduğu ve bu aykırılığın hangi hukuki düzenlemeye dayandığı belirlenmelidir.

Aidat Alacağı Davası Nedir?

Apartman ve site giderlerinin karşılanması için kat maliklerinden alınan aidatlar, yönetimin olağan giderlerinin karşılanmasında önemli bir yere sahiptir.

Kat malikinin kendisine düşen aidat veya ortak gider payını ödememesi halinde, şartları oluştuğunda alacağın tahsili için hukuki yollara başvurulabilir.

Aidat alacağı bakımından yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, gider belgeleri, tahakkuk kayıtları ve yapılan ödemeler birlikte incelenmelidir.

Ödenmeyen aidatların hangi döneme ait olduğu ve borcun hangi karara veya gider kalemine dayandığının açık şekilde ortaya konulması önemlidir.

Ortak Gider Alacağı Davası

Apartman ve sitelerde asansör, temizlik, bakım, onarım, güvenlik, elektrik, bahçe bakımı ve benzeri ortak giderler ortaya çıkabilir.

Bu giderlerin hangi oranda ve hangi yöntemle kat maliklerine yansıtılacağı bakımından kanun ve yönetim planı ile kat malikleri kurulunun kararları önem taşır.

Kat maliklerinden birinin kendisine düşen ortak gider payını ödememesi halinde ortak gider alacağının tahsili gündeme gelebilir.

Ancak her yapılan harcamanın otomatik olarak bütün kat maliklerine aynı şekilde yükletilmesi mümkün olmayabilir. Giderin niteliği, ortak alanla ilişkisi, yönetim planındaki düzenlemeler ve alınan kararlar birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat ile Ortak Gider Aynı Şey midir?

Aidat ve ortak gider birbiriyle bağlantılı olmakla birlikte her durumda aynı kavram değildir.

Aidat, apartman veya site yönetiminin düzenli giderlerini karşılamak amacıyla belirli dönemlerde alınan tutarları ifade ederken; ortak gider daha geniş şekilde bakım, onarım, işletme ve ortak alanlara ilişkin çeşitli giderleri kapsayabilir.

Bu nedenle bir alacağın aidat mı, ortak gider mi olduğu ve kat malikine hangi hukuki dayanakla yansıtılabileceği somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Yönetim Planına İlişkin Uyuşmazlıklar

Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim şekli, kullanım esasları ve kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri bakımından önemli bir belgedir.

Yönetim planında bağımsız bölümlerin veya ortak alanların kullanımına, giderlerin paylaşımına, yönetim biçimine ve kat maliklerinin çeşitli yükümlülüklerine ilişkin düzenlemeler bulunabilir.

Yönetim planındaki bir hükmün uygulanması, yorumlanması veya kanuna aykırılığı nedeniyle uyuşmazlık ortaya çıkması halinde hukuki inceleme yapılması gerekebilir.

Özellikle yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararı arasında farklılık bulunması halinde, hangi düzenlemenin uygulanacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ortak Alanların Kullanımından Doğan Uyuşmazlıklar

Apartman ve sitelerde merdivenler, koridorlar, çatılar, otoparklar, bahçeler, sığınaklar ve diğer ortak alanların kullanımı sıkça uyuşmazlık konusu olabilmektedir.

Bir kat malikinin ortak alanı diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde kullanması, ortak alana izinsiz yapı veya eklenti yapması ya da ortak alanın kullanım şeklini değiştirmesi halinde hukuki talepler gündeme gelebilir.

Özellikle ortak alana yapılan müdahalenin mimari projeye, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olup olmadığı belirlenmelidir.

Komşuluk Hukukundan Doğan Davalar

Apartman ve site yaşamında kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar çoğu zaman birbirine yaklaşabilir.

Gürültü, kötü koku, duman, su sızıntısı, taşınmazın kullanımından kaynaklanan rahatsızlıklar, ortak alanlara müdahale ve benzeri durumlar komşuluk hukukuna ilişkin uyuşmazlıklara neden olabilir.

Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda müdahalenin niteliği, taşınmazların kullanım şekli, ortaya çıkan zararın kapsamı ve tarafların birbirlerine karşı yükümlülükleri değerlendirilir.

Somut olayın niteliğine göre müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, zararın giderilmesi veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.

Apartmanda Gürültü, Su Sızıntısı veya Rahatsızlık Nedeniyle Dava Açılabilir mi?

Komşunun taşınmazını kullanma biçiminin diğer bağımsız bölüm maliklerinin haklarını ihlal etmesi halinde hukuki başvuru yapılması mümkündür.

Örneğin sürekli ve katlanılması güç nitelikte gürültü, bağımsız bölüme zarar veren su sızıntısı veya ortak alanların kullanımını engelleyen müdahaleler bakımından olayın özelliklerine göre hukuki talepler ileri sürülebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda müdahalenin gerçekten mevcut olup olmadığı, kaynağı, devam edip etmediği ve giderilmesi için hangi işlemlerin gerektiği önem taşır.

Gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle teknik durumun ortaya konulması da söz konusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Hangi Belgeler İncelenir?

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• Tapu kayıtları,
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı belgeleri,
• Yönetim planı,
• Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları,
• Hazirun listeleri,
• Kat malikleri kurulu kararları,
• Aidat ve ortak gider kayıtları,
• Yönetici tarafından düzenlenen belgeler,
• Mimari proje,
• Teknik raporlar,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• İhtarname ve yazışmalar,
• Ödeme belgeleri

gibi birçok delil incelenebilir.

Özellikle kat malikleri kurulu kararının iptali, aidat alacağı veya ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda doğru belgelerin dosyaya sunulması önemlidir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Her uyuşmazlığın niteliği farklı olmakla birlikte, özellikle ortak alanlara müdahale, mimari projeye aykırılık, yapıdaki teknik sorunlar veya komşuluk hukukundan kaynaklanan teknik uyuşmazlıklarda keşif ve bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.

Mahkeme tarafından yapılacak incelemede taşınmazın mevcut durumu ile tapu kayıtları, mimari proje, yönetim planı ve diğer belgeler karşılaştırılabilir.

Bu nedenle dava öncesinde uyuşmazlığın yalnızca hukuki değil, gerektiğinde teknik boyutunun da değerlendirilmesi önemlidir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıklarında aynı taşınmaz içerisinde birden fazla kişinin hak ve yükümlülükleri söz konusu olduğundan, uyuşmazlığın doğru hukuki zeminde değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Kat malikleri kurulu kararının iptali, aidat ve ortak gider alacakları, yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortak alanlara yapılan müdahaleler ve komşuluk hukukundan doğan davalarda uygulanacak hukuki yol birbirinden farklı olabilir.

Bu nedenle tapu kayıtlarının, yönetim planının, kat malikleri kurulu kararlarının, mimari projenin ve diğer belgelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kat irtifakı uyuşmazlıkları, kat malikleri kurulu kararının iptali, aidat ve ortak gider alacakları, yönetim planına ilişkin uyuşmazlıklar ve komşuluk hukukundan doğan davalar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda uyuşmazlığın niteliği belirlenerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, aidat ve ortak gider alacakları, yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklar ve komşuluk hukukundan doğan davalar başta olmak üzere taşınmaz ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek kat mülkiyeti, kat irtifakı, apartman ve site yönetimi, aidat, ortak gider ve komşuluk hukuku uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek alabilirsiniz.