GAYRİMENKUL HUKUKU

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALAR

Taşınmaz satın almak isteyen kişiler ile taşınmaz maliklerinin, taşınmazın satışının ileride gerçekleştirilmesi konusunda anlaşmaları uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir durumdur.

Ancak taşınmazın hemen devredilmesinin mümkün olmadığı veya tarafların tapu devrini daha sonraki bir tarihte gerçekleştirmek istediği durumlarda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli şekilde kurulup kurulmadığı, sözleşmenin resmi şekilde yapılıp yapılmadığı, bedelin ödenip ödenmediği, taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve sözleşmenin ifa edilip edilmediği açılacak davanın niteliğini doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle satış vaadi sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklarda yalnızca sözleşmenin varlığı değil, sözleşmenin içeriği, geçerlilik şartları, tapu kayıtları ve tarafların sözleşme kapsamındaki edimlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmeyi, diğer tarafın ise bu taşınmazı satın almayı kabul ettiği sözleşmedir.

Bu sözleşme, doğrudan taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirmez.

Başka bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinin yapılmasıyla alıcı hemen taşınmazın maliki olmaz. Sözleşme, taraflara ileride yapılacak asıl satış ve tapu devrinin gerçekleştirilmesini isteme hakkı sağlayan kişisel nitelikte bir hak doğurur.

Yargıtay’ın güncel iş bölümünde de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar, taşınmazlarla ilgili şahsi haklara dayalı davalar arasında sayılmaktadır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde şekil şartı son derece önemlidir.

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin kanunun öngördüğü resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri çoğunlukla noterde düzenleme şeklinde yapılmaktadır.

Tarafların kendi aralarında adi yazılı bir belge hazırlayarak taşınmazın ileride devredileceğini kararlaştırmaları, her durumda geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle sözleşmenin nerede, hangi şekilde ve kimler tarafından imzalandığı özellikle incelenmelidir.

Noterde Yapılmayan Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli midir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekil önemli bir geçerlilik şartıdır.

Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladıkları basit bir sözleşme, makbuz veya el yazılı belge üzerinden doğrudan tapu devrinin talep edilip edilemeyeceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ancak taraflar arasındaki ilişkinin yalnızca şekil yönünden değil, ödeme belgeleri, teslim, zilyetlik, tarafların davranışları ve sözleşmenin fiilen uygulanıp uygulanmadığı yönlerinden de incelenmesi gerekebilir.

Bu nedenle “noterde yapılmadı, hiçbir hukuki sonucu yoktur” veya “para ödendi, mutlaka tapu alınır” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Verilebilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesi, hak sahibinin hukuki durumunun korunması bakımından önemli olabilir.

Şerh, belirli şartlar altında satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın daha sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesini sağlayabilir.

Bu nedenle sözleşme yapıldıktan sonra tapuya şerh verilmesi imkânının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi özellikle önemlidir.

Özellikle taşınmazın daha sonra başka bir kişiye devredilmesi ihtimali bulunan durumlarda, satış vaadi sözleşmesinin tapu sicilindeki durumu ayrıca incelenmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Rağmen Tapu Devri Yapılmazsa Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar gerçekleşmesine rağmen taşınmaz maliki tapu devrini gerçekleştirmiyorsa, sözleşmenin diğer tarafı hukuki yollara başvurabilir.

Somut olayın özelliklerine göre;

• Tapu iptali ve tescil,
• Sözleşmenin ifasının sağlanmasına yönelik talepler,
• Ödenen bedelin iadesi,
• Uğranılan zararın tazmini,
• Cezai şart,
• Sözleşmeden kaynaklanan diğer alacaklar

gündeme gelebilir.

Hangi talebin ileri sürülebileceği, sözleşmenin içeriğine ve olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Evet, geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil talebinde bulunulması gündeme gelebilir.

Burada önemli olan, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması ve sözleşmeden doğan edimlerin yerine getirilmiş veya yerine getirilmeye hazır bulunması gibi hususların değerlendirilmesidir.

Örneğin alıcının satış bedelini tamamen ödediği, sözleşmenin geçerli şekilde kurulduğu ve taşınmazın devrinin artık gerçekleştirilmesi gerektiği bir durumda, taşınmaz malikinin tapu devrinden kaçınması üzerine tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Ancak her satış vaadi sözleşmesinde otomatik olarak tapu iptali ve tescil kararı verileceği söylenemez. Sözleşmenin geçerliliği, tarafların edimleri, taşınmazın tapu durumu ve diğer hukuki koşullar birlikte değerlendirilmelidir.

Satış Bedeli Ödenmesine Rağmen Tapu Devredilmezse Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedelin tamamının veya önemli bir kısmının ödenmiş olmasına rağmen tapunun devredilmemesi, uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.

Bu durumda;

• Ödeme belgeleri,
• Banka kayıtları,
• Makbuzlar,
• Sözleşme hükümleri,
• Taşınmazın teslim edilip edilmediği,
• Tarafların sözleşme sonrasındaki davranışları

birlikte değerlendirilmelidir.

Alıcının yaptığı ödemelerin ispatlanması, açılacak davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek önemli hususlardan biridir.

Satış Vaadi Sözleşmesindeki Bedel Ödenmezse Ne Olur?

Sözleşmenin diğer tarafının üzerine düşen bedel ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde de uyuşmazlık doğabilir.

Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan ödeme şartları, temerrüt hükümleri, cezai şart ve tarafların diğer yükümlülükleri incelenmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinin yalnızca bir taraf açısından değil, her iki tarafın karşılıklı hak ve borçları bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Satış Vaadi Yapılan Taşınmaz Başkasına Satılırsa Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde uyuşmazlık daha karmaşık hale gelebilir.

Bu durumda;

• Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği,
• Üçüncü kişinin taşınmazı edinme şekli,
• Üçüncü kişinin sözleşmeden haberdar olup olmadığı,
• Tapu kaydının durumu,
• Tarafların kötü niyetli olup olmadığı,
• Satış vaadi sözleşmesinin tarih ve içeriği

gibi hususlar değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasında satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve elatmanın önlenmesi davaları, taşınmazlara ilişkin şahsi haklara dayalı uyuşmazlıklar kapsamında değerlendirilmektedir.

Bu nedenle taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde doğrudan tek bir hukuki sonuçtan söz etmek mümkün değildir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi?

Satış vaadi sözleşmesine dayanan kişinin taşınmazla ilgili kullanım ve mülkiyet durumunun somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle satış vaadi sözleşmesine dayanılarak taşınmaz üzerinde hak ileri sürülen durumlarda, mülkiyetin kimde olduğu, taşınmazın kimin tarafından kullanıldığı ve sözleşmenin hangi hukuki sonucu doğurduğu belirlenmelidir.

Yargıtay’ın iş bölümü kararlarında satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve elatmanın önlenmesi davaları ayrıca belirtilmektedir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart Bulunabilir mi?

Taraflar, sözleşmede belirli yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde cezai şart ödenmesini kararlaştırabilir.

Örneğin tapu devrinin belirlenen tarihte gerçekleştirilmemesi veya satış bedelinin süresinde ödenmemesi halinde cezai şart öngörülebilir.

Ancak cezai şartın geçerliliği, kapsamı ve talep edilip edilemeyeceği sözleşme hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Ödenen Para Geri İstenebilir mi?

Sözleşmenin ifa edilmemesi veya hukuken tapu devrinin gerçekleştirilememesi halinde, somut olayın şartlarına göre ödenen bedelin iadesi gündeme gelebilir.

Ancak bu konuda doğrudan “tapuyu alamayan herkes parasını geri alır” şeklinde bir değerlendirme yapılması doğru değildir.

Sözleşmenin neden ifa edilmediği, tarafların kusur durumu, sözleşmenin geçerliliği, fesih veya dönme şartları ve yapılan ödemelerin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Davalarda Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Uyuşmazlığın niteliğine göre keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Özellikle;

• Taşınmazın mevcut durumunun belirlenmesi,
• Sözleşmeye konu bağımsız bölümün veya taşınmazın tespiti,
• Taşınmazın fiili kullanımının incelenmesi,
• Tarafların yaptığı ödemelerin değerlendirilmesi,
• Taşınmazın değerinin belirlenmesi gereken durumlar

bakımından bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulabilir.

Bu nedenle dava açılırken yalnızca sözleşmenin kendisinin değil, taşınmazla ilgili tüm belgelerin hazırlanması önemlidir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Davalarda Süre Önemli midir?

Satış vaadi sözleşmesinden doğan taleplerde zamanaşımı ve hak düşürücü süre bakımından somut olayın niteliğine göre değerlendirme yapılmalıdır.

Özellikle sözleşmenin yapıldığı tarih, ifa tarihi, temerrüt tarihi, sözleşmenin sona erme biçimi ve talep edilen hukuki sonucun niteliği önem taşır.

Bu nedenle eski tarihli satış vaadi sözleşmelerinde dava açmadan önce süre yönünden ayrıntılı hukuki inceleme yapılması gerekir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Davalarda Hangi Belgeler Önemlidir?

Bu tür uyuşmazlıklarda özellikle;

• Noter satış vaadi sözleşmesi,
• Tapu kayıtları,
• Tapu takyidatları,
• Ödeme dekontları,
• Banka kayıtları,
• Makbuzlar,
• Teslim belgeleri,
• Yazışmalar,
• İhtarname ve tebligatlar,
• Varsa tapu şerhi,
• Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin belgeler,
• Tanık anlatımları,
• Keşif ve bilirkişi incelemeleri

birlikte değerlendirilebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Davalarda Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yalnızca “noterde sözleşme var mı?” sorusunun cevaplanması yeterli değildir.

Sözleşmenin geçerliliği, taşınmazın tapu kaydı, sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taşınmazın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği, tarafların temerrüt durumu ve talep edilebilecek hukuki sonuçların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle tapu iptali ve tescil mi, bedel iadesi mi, tazminat mı, cezai şart mı yoksa bunlardan hangilerinin birlikte veya terditli olarak talep edilebileceği somut olayın hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biridir. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmeleri, tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve taşınmazın hukuki durumu birlikte incelenerek müvekkiller için uygun hukuki süreç takip edilmektedir.

Hukuki Destek Alabilirsiniz

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladığınız halde tapu devrinin yapılmaması, ödediğiniz bedelin iade edilmemesi, satış vaadi yapılan taşınmazın başka bir kişiye devredilmesi veya sözleşmeden kaynaklanan başka bir uyuşmazlık yaşanması halinde hukuki durumun ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi önemlidir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları, bedel iadesi, tazminat, cezai şart ve sözleşmeden doğan diğer uyuşmazlıklarda hukuki süreç takip edilmektedir.

Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de hukuki süreçler takip edilebilmektedir.

TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek alabilirsiniz.