TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Taşınmazlar, çoğu zaman yüksek ekonomik değere sahip olmalarının yanında aileler açısından önemli manevi değerler de taşır. Bir evin, arsanın, tarlanın veya başka bir taşınmazın hukuka aykırı şekilde başkasına devredildiğinin düşünülmesi, ciddi bir mülkiyet uyuşmazlığına neden olabilir.
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı, taşınmazın hukuka aykırı bir işlem sonucunda başka bir kişi adına tescil edildiği veya yapılan işlemin geçersiz olduğu durumlarda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Ancak tapu iptali ve tescil davası tek tip bir dava değildir. Davanın hukuki dayanağı, taşınmazın nasıl ve hangi işlem sonucunda el değiştirdiğine göre değişir.
Bu nedenle muris muvazaası, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, inançlı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, hata, ikrah, ehliyetsizlik, gabin ve sahtecilik gibi farklı hukuki sebeplerin birbirinden ayrılması gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı olduğu ileri sürülen tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesinin talep edildiği dava türüdür.
Davacı, mevcut tapu kaydının hangi nedenle hukuka aykırı olduğunu ortaya koymalı ve taşınmaz üzerindeki hakkının neden kendisine ait olduğunu hukuki sebebiyle birlikte açıklamalıdır.
Bu nedenle davada yalnızca “Taşınmaz aslında benim.” şeklindeki bir iddia yeterli değildir. Taşınmazın hangi işlemle el değiştirdiği, bu işlemin neden geçersiz veya hukuka aykırı olduğu ve davacının hangi hukuki sebebe dayanarak tescil istediği ortaya konulmalıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılabilir?
Tapu iptali ve tescil taleplerinin dayanağı somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
Özellikle;
- Muris muvazaası,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi,
- İnançlı işlem,
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
- Hile,
- Hata,
- İkrah,
- Ehliyetsizlik,
- Gabin,
- Sahtecilik
gibi hukuki sebepler taşınmazın tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına tescili talebine konu olabilir.
Bunların yanında kadastro işlemleri, imar uygulamaları, sözleşmeler, miras ilişkileri ve diğer hukuki sebeplerden kaynaklanan farklı tapu iptali ve tescil uyuşmazlıkları da bulunabilir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Muris muvazaası, özellikle miras bırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önem taşır.
Miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi ve bu işlemle mirasçılarından mal kaçırmayı amaçladığının ileri sürülmesi halinde muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir.
Bu tür davalarda yalnızca tapudaki işlem türüne bakılmaz. Miras bırakanın gerçek iradesinin ne olduğu ve işlemin arkasındaki gerçek amacın belirlenmesi önemlidir.
Miras bırakanın;
- Taşınmazı devretme amacı,
- Aile ilişkileri,
- Devir tarihinde taşınmazın ve tarafların ekonomik durumu,
- Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki ilişki,
- Taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı,
- Taraflar arasındaki ilişkiler,
- Devrin hayatın olağan akışına uygun olup olmadığı
gibi birçok husus birlikte değerlendirilebilir.
Muris muvazaasının şartlarının oluştuğunun kabul edildiği durumlarda tapu kaydının iptali ve mirasçıların hak durumuna göre tescil talep edilebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükleyen özel bir sözleşmedir.
Bu sözleşmede bir taraf bakım ve gözetim yükümlülüğü üstlenirken, diğer taraf sözleşmenin koşullarına göre malvarlığını veya taşınmazını devretmeyi taahhüt edebilir.
Taşınmazın bu sözleşme kapsamında devredilmesi veya sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmemesi nedeniyle taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir.
Örneğin;
- Sözleşmenin geçerli olmadığı,
- Bakım borcunun yerine getirilmediği,
- Sözleşmenin gerçek iradeyi yansıtmadığı,
- Sözleşmenin hukuka aykırı şekilde düzenlendiği,
- Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği
iddiaları gündeme gelebilir.
Somut olayın özelliklerine göre tapu kaydının iptali ve tescil talep edilebilir.
Bu tür davalarda sözleşmenin kendisinin yanı sıra tarafların sözleşme öncesindeki ve sonrasındaki davranışları, bakım ilişkisinin fiilen nasıl yürütüldüğü ve taşınmazın devrine ilişkin işlemler birlikte değerlendirilmelidir.
İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
İnançlı işlem, taraflar arasındaki özel güven ilişkisine dayanan ve taşınmazın belirli bir amaçla devredilmesini içeren hukuki ilişkilerden kaynaklanabilir.
Örneğin bir taşınmazın belirli bir amaçla veya güven ilişkisi içerisinde başka bir kişiye devredildiği, ancak tarafların asıl iradesine göre taşınmazın daha sonra geri verilmesinin kararlaştırıldığı ileri sürülebilir.
Taşınmazın devredilmesinden sonra taraflardan birinin, üzerinde anlaşılmış olan geri verme veya iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde uyuşmazlık ortaya çıkabilir.
Bu durumda inançlı işlemin gerçekten mevcut olup olmadığı, tarafların arasındaki anlaşmanın içeriği ve taşınmazın hangi amaçla devredildiği önem taşır.
İnançlı işlem iddiasının ispatı bakımından yazılı belgeler, sözleşmeler, taraflar arasındaki yazışmalar ve olayın diğer özellikleri önem kazanabilir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptali ve Tescil
Taşınmaz malikinin başka bir kişiye verdiği vekâletnamenin, vekâlet verenin menfaatlerine aykırı şekilde kullanılması halinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir.
Örneğin taşınmaz sahibinin belirli bir amaçla verdiği vekâletin kullanılması suretiyle taşınmazın gerçek değerinin çok altında devredildiği veya vekilin kendisinin ya da yakınının menfaatine işlem yaptığı iddia edilebilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda;
- Vekâletnamenin kapsamı,
- Vekilin hangi yetkilere sahip olduğu,
- Taşınmazın satış koşulları,
- Satış bedeli,
- Taşınmazın gerçek değeri,
- Alıcı ile vekil arasındaki ilişki,
- Alıcının vekilin görevini kötüye kullandığını bilip bilmediği veya bilebilecek durumda olup olmadığı
gibi hususlar önem taşıyabilir.
Şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Hile, bir kişinin gerçek iradesinin yanıltıcı davranışlarla oluşturulması veya mevcut iradesinin etkilenmesi sonucunda hukuki işlem yapmasına neden olunması halinde gündeme gelebilir.
Taşınmaz malikinin gerçeği bilmesi halinde yapmayacağı bir işlemi, karşı tarafın yanıltıcı davranışları nedeniyle yaptığı ileri sürülüyorsa hile iddiası ortaya çıkabilir.
Örneğin taşınmazın niteliği, değeri, yapılacak işlemin hukuki sonucu veya başka önemli bir husus hakkında yanıltıcı bilgi verilmesi sonucunda tapuda devir yapılması durumunda olayın özelliklerine göre hile hukuki sebebine dayanılması mümkün olabilir.
Hile iddiasında olayın nasıl gerçekleştiği ve kişinin hangi davranışla yanıltıldığı açık şekilde ortaya konulmalıdır.
Hata Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Hata, kişinin gerçek iradesi ile dış dünyaya yansıttığı irade arasında uyuşmazlık bulunması veya hukuki işlem yapılırken önemli bir yanılgıya düşülmesi şeklinde ortaya çıkabilir.
Taşınmaz işlemlerinde hata;
- Taşınmazın kimliğinde,
- İşlemin niteliğinde,
- Sözleşmenin içeriğinde,
- Taşınmazın özelliklerinde,
- İşlemin hukuki sonucunda
ortaya çıkabilir.
Ancak her hata, tapu iptali ve tescil sonucunu doğurmaz.
Hatanın hukuken önem taşıyan nitelikte olması ve somut olay bakımından işlemin geçerliliğini etkileyebilecek özellikte bulunması gerekir.
Bu nedenle hata iddiasında yalnızca “Yanlışlık yaptım.” denilmesi yeterli olmayıp, yapılan işlemin hangi önemli yanılgı nedeniyle gerçekleştirildiğinin ortaya konulması gerekir.
İkrah Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
İkrah, kişinin ciddi ve yakın bir tehdit veya korkutma altında hukuki işlem yapmaya zorlanması durumunda gündeme gelir.
Taşınmaz malikinin özgür iradesiyle hareket etmediği, kendisine veya yakınlarına yönelik ciddi bir tehdit nedeniyle taşınmazını devretmek zorunda kaldığı ileri sürülüyorsa ikrah iddiası söz konusu olabilir.
İkrah iddiasında tehdidin niteliği, ağırlığı, olayın koşulları ve kişinin bu tehdit nedeniyle işlem yapmak zorunda kalıp kalmadığı değerlendirilir.
Bu tür bir hukuka aykırılığın varlığı halinde, somut olayın hukuki niteliğine göre tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Bir kişinin hukuki işlem yaptığı sırada işlem yapma ehliyetinin bulunmaması, taşınmaz devrinin geçerliliği bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Özellikle kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı ileri sürülüyorsa, taşınmaz devrinin hukuki geçerliliğinin araştırılması gerekebilir.
Ehliyetsizlik iddiasında yalnızca kişinin yaşlı olması veya sağlık sorunlarının bulunması tek başına yeterli değildir.
Önemli olan, işlemin yapıldığı tarihte kişinin hukuki işlem yapma ehliyetini etkileyen durumun mevcut olup olmadığıdır.
Bu nedenle sağlık kayıtları, hastane kayıtları, doktor raporları, işlem tarihi ve kişinin işlem sırasındaki durumuna ilişkin diğer deliller önem taşıyabilir.
Gabin Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Gabin, diğer adıyla aşırı yararlanma, taraflar arasındaki edimler arasında açık bir oransızlık bulunması ve bu durumdan yararlanan tarafın karşı tarafın zor durumda bulunmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanması gibi şartların bir arada bulunması halinde gündeme gelebilir.
Taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle devredildiği iddiası, tek başına her zaman gabin bulunduğu anlamına gelmez.
Gabin değerlendirmesinde;
- Taşınmazın gerçek değeri,
- Satış bedeli,
- Tarafların ekonomik ve sosyal koşulları,
- İşlemin yapıldığı dönemdeki şartlar,
- Tarafların deneyimi,
- İşlemin gerçekleştirilme koşulları
birlikte değerlendirilmelidir.
Şartların oluşması halinde aşırı yararlanma hükümlerine dayalı hukuki talepler gündeme gelebilir ve somut olayın niteliğine göre tapu iptali ve tescil talep edilebilir.
Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Taşınmazın gerçek malikinin iradesi dışında sahte belge, sahte imza veya sahte vekâletname kullanılarak devredilmesi, son derece ciddi bir tapu uyuşmazlığına neden olabilir.
Örneğin taşınmaz malikinin hiç katılmadığı bir satış işleminin, sahte imza kullanılarak gerçekleştirilmesi halinde tapu kaydının dayanağının geçerliliği tartışma konusu olabilir.
Bu tür durumlarda;
- Resmî senetler,
- Tapu işlem dosyası,
- İmza incelemeleri,
- Vekâletnameler,
- Noter kayıtları,
- Banka kayıtları,
- Ceza soruşturması veya kovuşturmasına ilişkin belgeler
gibi deliller önem taşıyabilir.
Sahtecilik iddiasının bulunduğu dosyalarda, tapu işleminin hangi belgeye dayanılarak gerçekleştirildiğinin ayrıntılı şekilde araştırılması gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Deliller Neden Önemlidir?
Tapu iptali ve tescil davalarında ispat, davanın en önemli aşamalarından biridir.
Davanın hangi hukuki sebebe dayandığına göre deliller değişebilir.
Dosyada;
- Tapu kayıtları,
- Tapu işlem dosyaları,
- Resmî senetler,
- Sözleşmeler,
- Vasiyetnameler,
- Mirasçılık belgeleri,
- Vekâletnameler,
- Banka kayıtları,
- Sağlık kayıtları,
- Noter belgeleri,
- Yazışmalar,
- Tanık anlatımları,
- Bilirkişi raporları,
- Keşif,
- İmza ve belge incelemeleri,
- Diğer resmî ve özel belgeler
değerlendirilebilir.
Önemli olan yalnızca çok sayıda delil sunmak değil, iddia edilen hukuki sebebi hangi delilin desteklediğinin doğru şekilde ortaya konulmasıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
Dava konusu taşınmazın dava devam ederken üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali bulunuyorsa, somut olayın şartlarına göre ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Özellikle taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde uyuşmazlığın daha karmaşık hale gelmesi ihtimali bulunduğundan, dava açılırken taşınmazın mevcut durumunun korunmasına yönelik hukuki imkânların değerlendirilmesi önemlidir.
Ancak ihtiyati tedbir kararı otomatik olarak verilmez. Mahkeme, somut olayın koşullarını ve tedbirin gerekli olup olmadığını değerlendirir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, davanın hukuki durumunu etkileyebilir.
Bu nedenle dava konusu taşınmazın devredilmesi ihtimalinin bulunup bulunmadığı dava başlangıcında değerlendirilmelidir.
Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde ortaya çıkabilecek sonuçlar; devrin niteliğine, üçüncü kişinin hukuki durumuna ve somut olayın diğer özelliklerine göre değişebilir.
Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açılırken yalnızca mevcut malik değil, taşınmazın gelecekteki devir ihtimali de dikkate alınmalıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Var mı?
Tapu iptali ve tescil davalarında süre konusu, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişebilir.
Muris muvazaası, inançlı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, hata, ikrah, gabin veya diğer hukuki sebeplerin her birinde uygulanacak hukuki kurallar aynı değildir.
Bu nedenle bütün tapu iptali ve tescil davaları için tek bir zamanaşımı süresinden söz etmek doğru değildir.
Dava açılmadan önce taşınmazın devredildiği tarih, işlemin niteliği, dava sebebi ve uygulanabilecek özel süre hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Adli Yardım İstenebilir mi?
Yargılama giderlerini karşılayamayacak durumda olan ve kanunda öngörülen şartları taşıyan kişiler bakımından adli yardım talebinde bulunulması mümkündür.
Adli yardım talebinin kabul edilip edilmeyeceği kişinin ekonomik durumu ve somut olayın koşulları değerlendirilerek mahkeme tarafından kararlaştırılır.
Özellikle yüksek değerde taşınmazların dava konusu olduğu dosyalarda yargılama giderlerinin önemli miktarlara ulaşabilmesi nedeniyle adli yardım şartlarının bulunup bulunmadığının dava başlangıcında değerlendirilmesi önemlidir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Dava açılmadan önce;
- Güncel tapu kaydı alınmalı,
- Taşınmazın geçmiş devirleri incelenmeli,
- Tapu işlem dosyası mümkün olduğunca araştırılmalı,
- Taşınmazın nasıl edinildiği belirlenmeli,
- Mirasçılık durumu araştırılmalı,
- Sözleşme ve resmî senetler incelenmeli,
- Vekâletname bulunuyorsa kapsamı değerlendirilmelidir,
- İşlem tarihinde tarafların hukuki ehliyetleri araştırılmalı,
- Hile, hata, ikrah veya gabin iddiaları somutlaştırılmalı,
- Sahtecilik iddiası varsa işlem belgeleri ve imza süreçleri incelenmeli,
- Taşınmazın üçüncü kişilere devredilme ihtimali değerlendirilmelidir.
Özellikle aynı taşınmaz hakkında birden fazla hukuki sebebin gündeme gelebileceği durumlarda, hangi hukuki sebebe dayanılacağının dava açılmadan önce dikkatli şekilde belirlenmesi gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Tapu iptali ve tescil davaları, doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendiren ve çoğu zaman yalnızca tapu kaydının incelenmesiyle çözülemeyen kapsamlı uyuşmazlıklardır.
Muris muvazaası, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, inançlı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, hata, ikrah, ehliyetsizlik, gabin ve sahtecilik gibi hukuki sebeplerin her birinin şartları farklıdır.
Bu nedenle aynı olayda hangi hukuki sebebin uygulanabileceğinin, hangi delillerin kullanılacağının ve tapu iptali ile birlikte başka taleplerin ileri sürülüp sürülemeyeceğinin doğru şekilde değerlendirilmesi gerekir.
Tapu iptali ve tescil davaları, Avukat Hüseyin Emre TUZCU’nun uzmanlık alanlarından biri olup, özellikle miras ve gayrimenkul kaynaklı uyuşmazlıklarda tapu kayıtları, sözleşmeler, işlem belgeleri ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek hukuki süreç takip edilmektedir.
Hukuki Destek Alabilirsiniz
Bir taşınmazın hukuka aykırı şekilde devredildiğini düşünüyor, miras nedeniyle taşınmaz üzerindeki hakkınızın ihlal edildiğini değerlendiriyor veya yapılan bir taşınmaz işleminin geçersiz olduğunu ileri sürüyorsanız, dava açmadan önce hukuki durumun ayrıntılı şekilde incelenmesi önemlidir.
Özellikle muris muvazaası, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, inançlı işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, hata, ikrah, ehliyetsizlik, gabin ve sahtecilik gibi farklı hukuki sebeplerin birbirinden ayrılması, doğru hukuki yolun belirlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Başta Konya ve Ankara olmak üzere İzmir ve İstanbul illerinde de birçok dava takibi yapılmakta; farklı şehirlerde bulunan müvekkiller için de tapu iptali ve tescil davaları takip edilebilmektedir.
TUZCU HUKUK & DANIŞMANLIK ile 0505 942 23 77 telefon numarası veya sitemizde bulunan WhatsApp kanalı üzerinden büromuzla iletişime geçerek tapu iptali ve tescil davaları, miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukuku hakkında hukuki destek alabilirsiniz.